深圳物流地产运营模式研究报告物流运输仓储管理.docxVIP

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 一、物流地产的概念与内涵 物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物 流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流 商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、 分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比 ，它更强调管理的 现代化、规模效应、协同效应。 二、物流地产运营模式 物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种。 地产商作主导，租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发 投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业 务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的 优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争 力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。 目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全 球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理 服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是一家地产开发商而非物 流公司,收益来源于物流设施租金与管理费。“普洛斯运营系统”提供的强大 物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策 划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类 ：物流业、制造业及零 售业。UPS DHL联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠 而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多 客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。 普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式 ：(1)物流园区与标 准物流设施开发。普洛斯在选定了最具战略性的物流配送地点后 ，着手开发在 规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用仓储物流中心 ，为客户提供便 捷、高性价比的物流配送设施。(2)按客户要求定制开发仓储设施。即根据客 户的特定需求，选择合适的地点，建设与管理客户专用的物流设施。 (3)收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯可以收购 客户现有的物流配送设施，再将其租给客户使用。收购与回租可以有效地将物 流配送设施从客户的资产负债表上除去，从而使客户能够通过精简资产、提高 资本利用率，将主要精力放在核心业务上。与此同时，普洛斯也获得了大量赢利 性物流设施。(4)提供咨询服务。依靠经验丰富的专业管理团队，普洛斯也为客 户提供咨询服务，帮助其设计或改善供应链管理流程。 物流商自有地产，自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资 建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部分租金，而 且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较 低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的 非专业性，建设成本可能较高。 目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集 团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务 ，在管控模 式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立八 大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是 加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。 地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司 或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营 ，各自发挥自己相关领域的 优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是 可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势 ，同时发挥物流商在物流效率 设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方 前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。 由第三方牵头，联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地 产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保 强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标 ，而企业收 益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三 方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛 盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自 律,同时需要社会信用档案的支持。 这里的第三方包括两类：第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源 优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等 进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能 可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。 第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术 实力和资信、资金实力进行评价，并利