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上海工业用地更新的制度变迁与经济学逻辑上海城市规划 许多特大城市发展存量开发重要制度的变迁是政府与 市场博弈的结果。政府制定政策的出发点是考虑其长期收益 与短期收益的平衡，工业用地的更新导向即是综合平衡长期 的税收收益与短期的土地收益的结果。而且政策对工业用地 更新的空间形态也产生影响，通过对空间指标、自持比例、 使用年限、土地管理等多方面的政策调整，工业园区的形态 变迁先后经历了三代历程，从卖地到卖楼再到卖园。以上海 为例，解说上海工业用地更新的制度变迁，同时结合不同时 期上海的工业园区建设，探讨制度变迁对园区空间形态的影 响。 1 上海工业用地更新的历程 上海工业用地普遍存在着产出低、比例高、使用粗放等共性 问题。针对以上问题，上海从 1998 年以来就开始颁布各类 工业用地更新的制度。笔者将其划分为 3 个阶段： 1.1 第一 阶段( 1998年— 2002 年)：宽松的政策，鼓励中心城区的工 业用地转型 1999 年编制完成的 《上海市城市总体规划 ( 1999 —2020)》明确提出，市域产业布局分为 3 个层次：内环线 内以发展第三产业为重点； 内外环间以发展高科技、 高增值、 无污染的工业为重点；外环线以外以发展第一产业和第二产 业为重点，提高集约化水平。在当时的时代背景下，政府积 极鼓励中心城区的工业用地更新，因此工业用地更新相对容 易。这一时期的工业用地更新从用地