办理房产证常见纠纷及其解决方法.docx

办理房产证常见纠纷及其解决方法 办理房产证常见的纠纷有无法办理或长期无法办理房产证， 或者因购房者和 开发商之间的原因等等多种纠纷， 下面具体介绍办理房产证常见的几种纠纷和纠 纷的解决方法。 一、无法办理或长期得不到 房产证的 18 种情况 1.开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权 ; 2.开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金 ; 3.开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕 ; 4.开发商没有完成竣工备案工作 ; 5.开发企业将房屋重复销售 (未经合同备案 )，导致无法办理房产证 ; 6.楼盘被法院查封 ; 7.开发商没有取得建筑面积实测数据 ; 8.商品房出现面积误差， 在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差 额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记 ; 9.开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法 通过综合验收 ; 开发商不及时办理 大确权 ; 开发商不配合提供办理 小房产证 的相关资料 ; 开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发; 房屋契税尚未缴纳 ; 公共维修基金尚未交付 ; 提交办理房产证的文件不合格 ; 个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证 ; 房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理 ; 代办产权的单位或人员 (律师、代理公司 )违规操作。 造成无法办理 房产证的原因有四种： 第一种是由开发商造成的， 这是主要原因，也是实践中出现问题最多的一种， 如上面所列的第 1-12 种。 第二种是由购房者本身造成的，如上面所列的第 12 一16 种。 第三种是由于房产证办理部门造成的，如上面所列的第17 种。 第四种是由代办人员造成的，如上面所列的第 18 种。 二、应对办理 房产证方法 （一）签合同前做好查询工作 购房人签合同前应查看清楚， 开发商提供的 国有土地使用证 正本的记事栏 中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询。 （二）认真查验文件 签约前可以查验 国有土地使用证 ，如果是 临时使用证 或有抵押，要拒绝 签约，或者一定要求开发商签订补充协议， 约定 开发商保证于 xxxx 年 x 月 x 日 之前办理《国有土地使用证》 。 （三）签好《购房合同》 《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和 房产证相关内容有所约定， 不仅 要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。 1、建议范本 出卖人应当在商品房交付使用后 60 日内，向当地房屋权属登记机构办理房 屋所有权初始预登记， 并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。 如 因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后 90 日内取得房屋权属证书的， 双方同意按下列第 ____项处理： （1）、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起 30 日内将买 受人已付款退还给买受人， 并按 ____ ％利率付给利息， 同时按已付款的 ____％赔 偿买受人损失。 （2）、买受人不退房， 出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的 ____％向 买受人支付违约金。 2、合同未约定的情况下开发商的违约责任 出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权 属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的， 按合同约定处理； 商品房 买卖合同未约定违约金处理办法的， 按已付购房款， 参照中国人民银行规定的金 融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料， 致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的， 购房者可要求解 除合同，并可要求损失赔偿。 （四）注意履行要求协助办证的通知义务 1998 年 7 月 20 日国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第 三十三条已经规定： “预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日 内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售商品房的购买人应当自销 售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据 该条例的规定，国家建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品 房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人 （买受人）提出申请。因此， 房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。 但由于办理房屋产权证所需要的用地证明文件或者土地使用权证、 建设用地 规划许可证、 建设工程规划许可证、 施工许可证、 房屋竣工验收资料以及其他有 关的证明文件均需由开发商提供， 而且如果开发商欠缺该类文件， 没能办理初始 登记的话，买受人的房屋产权证是根本无法办理的。因此， 《城市房地产开发经 营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权