北京潞河名苑危改项目三期工程项目建议书.doc

潞河名苑危改项目三期工程 项目建议书 北京国美置业有限公司 2005年］0月 项目主要特点 1、 该项目属于公司整体转让项目，操作简单，风险性小，后续手续较为简 单，资金投入少，而实际回报率高，交易较安全。 2、 各项规划经济指标仍有调整余地，因此发展商受益存在上升空间，进而回 报率还可能有所提高； 3、项目属于区政府重点改造项目，有税收优惠以及配地政策支持。 潞河名苑危改项目三期工程项目关键词表 编制日期:2005年10月18 I I 项目名称 潞河名苑危改项目三期工程 项目跟进人：石维 项目编号 XT05-CHP-A-00* 项目定位：住宅+商业 基 本 情 况 项目四至 该项H南侧近邻通州区主干道玉带河大街，北侧近邻繁华的商业屮心新华大街，东接佟麟阁路，西侧紧邻新仓 路，地处通州区域屮心 项目背景 该项H开发主体为北京潞河房地产开发有限公司，主要股东屮法苍天神代理有限公司80%,北京市京漁力泉漁 业公司10%,北京市民望房地产开发有限贾任公司10%。 规划指标 规划建设用地：73050 m2,容积率： 3.12 代征用地： 22105 m2 总建筑面积： 317760 m2,其中住宅公寓l42°°（）m2,商业 75000 m2, +40760 地上面积： 227760 n?,地下面积 60000 m2 其屮车库50000 m2配套：10000 m2 土地总成本： 35000 万元，单位指标 1358 7C/m2 （可售面积） 投 资 分 析 土地成本 其中转让费： 35000 万元，单位指标 1358 Tt/m2 （可售面积） 地价款： 0 万元，单位指标 0 元/n?（建筑面积） 综合成本 建设总投资： 103243 方元，单位指标 4005 7L/m2 （可售面积） 市场判断 预计销售收入：166161 万元，一商业售价 8400 元/mJ 住宅售价 5643 7t/m2 该项H所处地区为通州核心区，周边已有潞河中学、潞河保院，区位与交通环境较好，住宅售价4380?465（） 元治，一商业售价9000-17000 7t/m2,社区配套LI趋完善，刃值潜力巨大，市场销售前景可观。 投资收益 税前利润： 43180 万元 税后利润： 28931万元 自有资金： 18916 万元 利润率 投资利税率： 42% 投资利润率： 28% 权益投资冋报率：161% 利润贡献 单位销售面积贡献： 1122 7t/m2 手 续 情 况 土地手续 规划手续 其他情况 已取得土地证、《建设用地规划许可证》及附件 交 易 条 件 交易方式 交地标准 交易价格 七通一平 总价35000,具体金额待商议后定 付款条件其他要求项目 付款条件 其他要求 项目特点 股权100%转让过户，付3.000 )i元 规划修改到位，付1,000 )｝元 完成拆迁，付2,000 Ji元 开工，付5,000 Ji元 销售后一个月内，付2,000 Ji元 注：拆迁费用(2.2亿)和时间进度由对方包干，我方通过专用帐户分笔打款，付一户、走一户。 略 1、 该项冃区域位置优越，市场供求关系良好，区域投资建设环境持续向好，产品升值潜力大; 2、 后续于续较为简单，资金投入少，ifu实际冋报率高，交易较安全；3、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发 展商受益存在上升空间，进而回报率还可能有所提高； 第一部分项目情况简介 TOC \o 1-5 \h \z 一、 项FI概况 -5- HYPERLINK \l bookmark10二、 项H经济技术指标 -13 - HYPERLINK \l bookmark12三、 项FI功能分布 -14 - -16 - HYPERLINK \l bookmark14四、 项H进展情况 -14- -16 - 第二部分项目市场分析 一、 项目背景概述 -16 - HYPERLINK \l bookmark20二、 市场调研数据及分析 -17 - HYPERLINK \l bookmark28三、 项冃前景预测及市场定位 -20 - 第三部分项目经济分析 HYPERLINK \l bookmark32一、 项目转让价格及转让方式 -20 - HYPERLINK \l bookmark34二、 开发成本分析 -2Y - 第四部分项目静态盈利分析 ?、项H销售情况分析: 二、利润估算 -23 - 一 一 26 一 第五部分动态盈利分析 一、 销售进度 -24 - 二、 现金流量分析 - 24 - 三、 动态盈利指标 -25 - 第七部分项目建议 -27 -?、风险评估 第七部分项目建议 -27 - ?、风险评估 -27 - 二、投资优势 -27 - 第一部分项目情况简介 、项目概况 1?项目名