厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告.docx

厦门湖边水库地块发展报告 第一章现状调查分析 1.1现状资源分析 厦门是小国大陆东南沿海一座风光旖旎、闻名遐尔的港口风景城市，气候宜人，环境优 美。 湖边水库地区位于厦门本岛东北部，处于高唏国际机场与会展小心的屮间位置。东至环 湖里大道，西临湖曲路，南接吕岭路，北靠仙岳路。规划区面积4. 14平方公里，其屮水域面 积为0.91平方公里。 随着厦门城市建设的推进，城市面貌日新月片。现代化城市倡导拥有优秀的人居环境， 这使得湖边水库地区的资源价值日益凸现。 不过，湖边水库地区也存在以下两方面的问题，需要在制订改造开发方案时慎重考虑： ?湖边水库是水源保护区 湖边水库是厦门本岛积水而积最大的一座小型淡水库，属城市备用水源，是重点保护水 域。根据厦门城市规划之园林绿地规划第一百三十七条河道、水体沿岸规定，湖边水库流域 范围内不得进行会造成污染的开发建设。根据屮南市政院编制的(厦门市湖边水库保护范围 规划)，湖边水脖周边需要设置50米宽的防护林带，此防护带内严禁排放污水和各种建设行 为，只允许建设树木等绿化带。 作为备用水源，湖边水库的水而利用功能将受到一定限制，将以被动利用(passive use) 为主。 现状环境差、建设量大 现状环境差、建设量大 湖边水库地区建筑功能布局紊乱，环境污糟，治安较差。无论是村民住宅还是乡镇企业, 图1.1 图1.1区位分析 建设量都比较人，且有许多的违章建筑和临吋搭建。这就会使得拆迁安置比较困难，拆迁补 偿费用比较高。 2场地发展的SWOT分析 1.2.1优势 1城市发展定位的综合优势 在城市总体规划屮确定的厦门城市性质是：海港、风景城市，我国东南沿海屮心城市之 一。厦门将从“海岛城市”逐渐发展为“海湾城市”，最终将建成现代化国际性城市。 厦门耍建设现代化国际性城市，提高城市化水平，充分发挥城市综合效应，促进城市能 级的提升，都对湖边水库地区的开发建设创造了很好的外部优势条件与支持。 2环境资源优势 随着人们生活水平的提高，滨水的生活方式越来越受欢迎和重视。滨水口益成为高档居 住、高档生活的必要特征。因此许多没有水景资源的开发项H，不惜巨资开挖人工湖。H前 在厦门，滨水的住宅多数是属于高档住宅，售价明显高于其它住宅。因此丰富的水景资源和 良好的生态绿化是本地区最主耍的优势条件。 3区位优势 湖边水库地区位处本岛，是厦门市承西（屮心城区） 启东（新发展区）的关键地段，处于远东（岛外翔安区）、 近东（本岛东部沿金尚路以东、莲前路以北的广大区 域），和屮心城连接的核心位置。随着海底隧道的开工 建设,湖边水库地区作为联系东西两翼的关键区域的潜 在优势将逐步凸现出来。 而随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛 功能将成为城市建设的重点，面积4平方公里的湖边水 库地区将起重要作用。 4交通优势 本地区有吕岭路和仙岳路两条东西向的城市主干道与城市屮心区方便地联系在一起。将 來海底隧道建成，翔安新城将与厦门岛联为一体，而湖边水库地区是从市屮心通往翔安新城 的必经之地。 湖边水库地区距离市屮心约为20-30分钟的车程，具备承担市屮心人口扩散的功能。 2.2劣势 1地区形象不佳 湖边水库地区位于城郊结合部。如同大多数城市的城郊结合部地区一样，这里城市而貌 较差，基础设施配套不完善。用地范围内特别是蔡塘地段，建筑密度高、建设混乱、有较多 的违章建筑和临吋搭建房，安全与一卫牛状况不佳。在厦门市民的心H屮，这里不是高尚住宅 区的所在地。 这种负面的形象对该地区的开发建设不利，因此需要通过大盘开发实施地区形象品牌再 造策略，藉以扭转其负而形彖因素，提升本地区的吸引力。 2水质受到威胁 湖边水库作为厦门的备用水源，虽然总体水质尚好，但前后坑、上下湖以及蔡塘等有些 工厂的废弃物H前仍直接向湖屮排放，对 水环境有明显的污染。能否在较短的吋间 内有效控制污染物的排放、避免水质进一 步恶化，也是本场地开发所会而临的风险 之一。 2. 3机遇 1闽南金三角概念的提出 图1.2闽南金三角示意图 图1.2闽南金三角示意图 挥闽南地区的资源，实现城市联动。闽南金三角概念的提出，无疑给身处其屮心地位的厦门 市带来了更广阔的发展前景，厦门市的吸引力将进一步提升。今后预期会有更多周边地区的 人来厦门购房居住，这为处于本岛的湖边水库地区的大规模开发提供了更广阔的市场空间。 2由海岛城市走向海湾城市 按照规划，预计在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和 新城区将初具规模，此时的厦门将基本建成海湾型城市框架。而在新一轮《厦门市总体规划 (2004—2020)》修编屮确定：从发展规模上讲，厦门的总人口规模到2020年时将有80万的 增量。这给湖边水库地区的开发带来了极大的市场需求。 图1.3海湾城市框架 2. 4挑战 1水域保