2021文旅特色小镇商业定位及执行方案.ppt

目 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 录 峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略 2020/3/2 31 第三部分 租售定位 ? A 租售定位 ? B 租售价格策略 2020/3/2 32 A 租售定位 租售定位原则： ? 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据； ? 以公司的开发意图为准： ? 产品以 最终销售，利润最大化 的经营目的。 * 项目租售策略建议如下 ： 2020/3/2 33 A 租售定位 — 赢利模式策略 商业的赢利模式 纯销售模式 纯租赁模式 租售结合的模式 售 后 返 租 策 略 先 租 后 售 策 略 分 割 式 销 售 策 略 拍 卖 销 售 策 略 整 体 出 租 策 略 分 层 ( 片 ) 出 租 策 略 分 散 出 租 策 略 分层 与分 散结 合策 略 建议采取租 售结合模式 考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式 2020/3/2 34 A 租售定位－ 连租带售策略 具体操作： 1 、首先对项目进行整体包装 2 、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以 5%-6% 的年回报率，以五年 返租方式进行销售。 3 、同时进行租赁和销售的方式 ,” 旺租旺售 ” 策略 . （先出租的带租出售） 优点： A ：最大限度的保证项目的整 体经营形像和档次 B ：最大限度的提高项目最终 整体销售利润 C ：可在经营前期回笼部分资 金 缺点： A ：项目前期需要投入一定的 包装与推广、宣传费用 B ：存在一定的经营风险，销 售受市场周期制约 2020/3/2 35 B 租售价格策略－ 市场比较法 目前峨眉山新兴商业主要集中于峨眉象城和易镇，同区域在名山门周边和佛光西路 . 名称 经营业态 档次 商业 形态 临街 商铺 主力面积 （ ㎡ ） 经营模式 租金 经营情况 佛光西路 餐饮、副食、杂 货 中低端 50-70 租赁为主，自 30 元 / 营为辅 ㎡ . 月 一般，出租率 70% 餐饮、旅社、酒 名山牌坊周边 店、副食、纪念 品 中低端 临街 商铺 30-50 自营为主 — 由于租赁经营租金太 高，将会入不敷出， 其周边商业多为当地 居民自营 名称 经营业态 档次 商业形态 面积（ ㎡ ） 经营模式 租金 经营情况 计算得出均价为： 53-97 元 / 平 / 月 酒店、餐饮、纪念 峨眉象城 品、玉器、小吃、 会所 中端 集中式商业 街 30-150 租赁 目前尚未正式营 70-130 元 / ㎡ . 业，但小户型商铺 月 已租完 易镇 餐饮、药材、酒 店、娱乐会所、咖 啡厅、纪念品等 中端 集中式商业 街 30-120 售价： 9980 元 / ㎡ 起，最高 可售可租 12800 ；租金： 60-130 ㎡ 较差，入住率 20% 市调数据自 CRIC:2010-8-30 报告 36 2020/3/2 B 租售价格策略－ 收益还原法 * 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般按照 6 ％计算： 均价＝租金 / 投资回报率； * 根据市场调研，在市中心三条街及易镇的价格参考 , 商铺售价案例 : 易镇 :4000-10000 元 / 平米 中医院附近商铺 :8750 元 / 平米 红华苑商铺 :5517 元 / 平米 状元街商铺 :6521 元 / 平米 X 元 / ㎡× 12 月÷ 6%=6197 元 / ㎡（市调最低平均价格） X 元 / ㎡× 12 月÷ 6%=7697 元 / ㎡（市调最高平均价格） * 根据收益还原法，得出租价在 31 — 38 元 / ㎡ / 月 之间。 * 市场比较法租金： 53-97 元 / ㎡ / 月 * 保守 租价 建议为 : 42-67 元 / 平米 / 月 * 由此方法推算保守 售价 建议为 : 8400-13400 元 / 平米 2020/3/2 37 B 租售价格策略－ 营销费用 测算 预计 1 期商铺均价销售收入 : 10900 元／平× 8900 平 =0.97 亿 预计 1 期商铺均价租金收入 : 54.5 元／平／月 × 12 月× 8900 平× 15 年 =0.87 亿 * 未考虑租金 15 年内每年的递增及高低租金划分等因素，租金体系符合回报率要求 * 根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此一期总体营销费用比 例占总销售额的 2 ％。 项目整体推广费用预计： 194 万 2020/3/2 38 目 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 录 峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略 2020/3/2 39 第四部分 招商及运营策略 ? A 招商策略 ? B 运营策略 2020/3/2 40 峨眉院子 商业定位及招商运营思路 ( 初稿 ) 申明 : 本文