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PAGE PAGE # / 42 2013级北京大学本科生科研训练资助项目 “校长基金”结题报告 近代上海公共租界土地价格探究 从城市化与土地资本化角度 看地产市场 课题作者： 沈博 导 师： 张亚光 联系方式：邮 箱： sbKi ngo_1@163.com 日 期: 2016年10月10日  近代上海公共租界土地价格探究 从城市化与土地资本化角度看地产市场 经济学院2013本沈博 【文章摘要】关于近代上海公共租界的土地价格问题，已有很多学者找到诸多影 响因素，得到相关结论，包括大量的人口流入、商业繁荣、城市化进程等等，但 基本都处于一个相对独立的状态中。 而本文则尝试通过一个较为整体的框架， 用 以理解不同变量之间相互作用的情况，进而理解上海公共租界地价不断上涨的背 后机制。通过人口流动入手，笔者构建了一个以城镇化为核心、 土地资本化为重 要工具的框架，进而解释近代上海地价上升幅度大且较为持续的事实。通过相关 的数据和史实分析，可以看到近代上海的公共租界地价上涨实际上是城市化和资 本化不断配合运作以增强对外人口迁移拉力的结果， 它是土地利用方式转变的结 果。b5E2RGbCAP 【关键词】 公共租界 地价 地产 城市化 上海作为中国近代开埠最早的港口城市之一， 凭借其独特的优势地位吸引国 内外移民汇集于此，在开埠后短短几十年，迅速成长为一个全国性乃至国际性大 都市。在上海城市化的具体进程中，人地矛盾是上海城市面临的重要问题。 地少 人多的情况让上海在具体发展过程中面临地价不断上涨的问题， 而房地产业正是 在这一背景下迅速成为近代上海重要的支柱产业之一 曾声威?近代上海公共租界城市地价空间研究 曾声威?近代上海公共租界城市地价空间研究 [D],复旦大学，2013年。 中国的房地产市场诞生于近代的上海租界中， 上海租界为上海房地产的发展 提供了必要的政治庇护、经济发展水平和人口规模条件， “道契”的出现更是为 上海房地产业的经营和发展提供了必要的土地产权保护凭证 李雷. 李雷.近代上海房地产经营活动研究 [D],江西师范大学，2008年。 市化进程的启动得益于其不光彩的一面一一租界的出现。 上海公共租界是产生于 19世纪40年代，是建立在中英《南京条约》（1842）不平等条约基础上的特殊 历史产物高峰.近代上海公共租界的土地价格、 地税制度与城市化（1845-1930 高峰.近代上海公共租界的土地价格、 地税制度与城市化（1845-1930年）[J], 2013年8月，第39卷第8期：40— 50. 即英租界（公共租界）、法租界和上海县城（后为国民政府管辖下的上海特别市）， 三者“各自为政，线路铺设互不相干，车辆互不贯通” 5。同时，三个区域的城 财经研究,张鹏.都市形态的历史根基：上海公共租界市政发展与都市变迁研究学出版社，2008年版，“导言”。熊之月 张鹏.. 财经研究, 张鹏. 都市形态的历史根基：上海公共租界市政发展与都市变迁研究 学出版社，2008年版，“导言”。 熊之月 张鹏. .上海通史[M],上海：上海人民出版社， 1999年8月, 都市形态的历史根基：上海公共租界市政发展与都市变迁研究 [M]，上海：同济大 190 页。 [M]，上海：同济大 PAGE PAGE # / 42 11 PAGE 11 PAGE # / 42 公肃、丘瑾璋（1933）曾指出，谓“上海为中国问题之启钥”，盖无人得以否认； 而谓上海公共租界又为上海问题之启钥，殆亦有同程度之真确 7。在地产业发展 方面，公共租界也不逊于其他区域。而廖大伟也曾提到， “一个半世纪以来，上 海一直是中国城市化的中心及典型代表” *。意大利著名建筑师阿尔多?罗西（Aldo Rossi，1966）曾提到，在资本主义城市中，经济力量透过投机行为作为媒介， 投机行为代表了城市成长的形态的一部分9。由于近代战事不断，公共租界逐渐 成为一个相对稳定的区域，华人涌入带来大量资金，租界的土地价格也逐渐随着 上涨，而地价的上涨反而吸引更多人、更多资金投入租界的土地和房地产业的投 机之中，不断刺激了公共租界的房地产业的增长，地价上涨的结果也是自然而然 出现。DXDiTa9E3d 从相关研究文献及保留下来的相关数据可以看到，近代上海的地价如同当下 很多特大城市、大城市在具体城市化发展过程中面临的情况一样一一土地价格迅 速上涨，由此带来高成本的城市化问题。有学者谈到， “我们研究中国城市，宜 抓上海这个典型。上海市最现代化，但上海市集中了几乎全国城市共同存在的问 题。全国的城市问题，上海几乎都有。懂得了上海，就好解决其他城市的问题” 10。因此，考究近代上海土地价格变动情况，特别是在城市发展走在前头的公共 租界的地价