2015年《开发经营》真题解析.docVIP

报课咨询电话： / 400 810 5999 PAGE / NUMPAGES 　　　　 第 PAGE 1页 关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯 2015年《开发经营》真题解析 　　一、单项选择题（共35题,每题1分。每题的备选参考参考答案中只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号） 　　1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因,是房地产具有（　）。　　A.异质性　　B.用途广泛性　　C.类型多样性　　D.弱流动性 ?? 『正确参考参考答案』A『参考参考答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性,也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难,使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。 　　2.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因,是房地产投资（　）。　　A.存在效益外溢和转移　　B.易获得金融机构的支持　　C.具有保值增值性　　D.可提高投资者的资信等级 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的,即使在经济衰退的过程中,房地产的使用价值仍然不变,所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。 　　3.下列房地产投资风险中,不能通过投资组合来分散、抵消的是（　）。　　A.持有期风险　　B.时间风险　　C.周期风险　　D.机会成本风险 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险无法在投资组合内部被分散、抵消。参见教材P18。 系统风险（9个） 个别风险（6个） ·通货膨胀风险 ·市场供求风险 ·周期风险 ·变现风险 ·利率风险 ·汇率风险 ·政策风险 ·政治风险 ·或然损失风险 ·收益现金流风险 ·未来运营费用风险 ·资本价值风险 ·机会成本风险 ·时间风险 ·持有期风险 　　4.为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目间应有一个（　）。　　A.负协方差　　B.正协方差　　C.正敏感度　　D.负敏感度 ?? 『正确参考参考答案』A『参考参考答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低,前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。参见教材P24。 　　5.对某一房产市场中不同物业类型之间的给予比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的（　）。　　A.总量结构分析　　B.产品结构分析　　C.区域结构分析　　D.投资结构分析 ?? 『正确参考参考答案』B『参考参考答案解析』本题考查的是房地产市场结构。产品结构：从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的给予比例或交易比例关系,分析其产品结构布局的合理程度。参见教材P37。 　　6.某市2013年办公楼施工面积为300万平方米,竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米,竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市2014年办公楼的平均建设周期为（　）年。　　A.1.70　　B.1.79　　C.2.43　　D.2.86 ?? 『正确参考参考答案』C『参考参考答案解析』本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。参见教材P40～41。　　 　　7.下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的是（　）。　　A.空置率　　B.竣工房屋价值　　C.房屋施工面积　　D.吸纳率 ?? 『正确参考参考答案』D『参考参考答案解析』本题考查的是房地产市场指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。 给予指标（10项） 需求指标（11项） 市场交易指标（9项） 市场监测与预警指标（10项） ■新竣工量■灭失量■存量■空置量■空置率■可供租售量■房屋施工面积■房屋新开工面积■平均建设周期■竣工房屋价值 ■国内生产总值■人口数量■家庭户规模 ■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率■家庭可支配收入■家庭总支出■房屋空间使用数量■商品零售价格指数■居民消费价格指数 ■销售量■出租量■吸纳量■吸纳率 ■吸纳周期