广州中旅项目发展战略及整体定位 .pptxVIP

广州中旅项目发展战略及整体定位技术思路同类物业发展模式面临的困惑与机会项目发展模式判断项目整体发展战略项目界定项目定位案例借鉴竞争分析功能分区经济测算物业发展建议项目界定：项目为城市核心区域的综合体开发综合体（complex）定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。综合体（complex）综合体的特点 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。综合体（complex）附：综合体与单功能物业的比较商业办公公寓酒店综合体（complex） 各部分功能的相互关系相互支持关系相互要求承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性利用其它功能 价值最大化补充其它功能现金流来源为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。标志性定义档次综合体的四种发展模式综合体发展模式（1/2）在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体发展模式（2/2）模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城案例研究案例研究内容 背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素模式一案例模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……香港太古广场北京东方广场北京华贸中心案例（1/3） ——香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。案例（1/3） ——香港太古广场太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。案例（1/3） ——香港太古广场定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例（1/3） ——香港太古广场甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。一座太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。二座太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每