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未依约履行借款义务 房屋买卖合同应予解除
房屋买卖合同与借款合同交叉下的法律适用 窦娟
【案情】
原告丁某、原告马某诉被告张某、第三人某房地产经纪有限公司(以下简
称地产公司)房屋买卖合同纠纷一案。
丁某、马某诉称:我们和张某于 2009年11月10日签订北京市存量房买卖合
同,约定张某将北京市通州区杨富店一房屋出售给我们,双方约定房屋成交价格为人 民币68万元。合同签订后,我们依约履行了交付定金的合同义务,但是在我们按照合 同约定向张某支付合同款项时,张某不予配合,拒绝接收,并至今拒绝为其办理房屋 过户手续。故请求法院判令: 1、张某继续履行合同义务,张某将本案房屋交付给我
们,协助办理房屋过户; 2、张某自2010年2月11日起按照每日1万元定金的万分之
五的标准给付违约金直至完成过户手续止。 3、自2010年2月11日起按照1万元定金
的万分之五给付违约金直至被告张某将房屋交付给我们为止; 4、诉讼费由被告张某承
担。
张某辩称:我不同意继续履行合同,是丁某和马某违约在先,二人没有在
2010年2月11日前给我首付款 30万和借款19万。而且我已经通过地产公司告知了 丁某与马某合同予以解除。
张某提起反诉称:我与丁某、马某于 2009年11月10日签订北京市存量房屋
买卖合同及补充协议、合同签订后,我积极配合买方及地产公司办理银行面签及评估 等工作,但是在买方应该向我支付合同规定的款项时,由于买方不具备支付能力,超 出了合同规定期限,故我拒绝继续履行合同。而且我因急需资金,于 2009年12月6
日将自己名下的另一房屋超低价的出卖了,所以丁某、马某给我造成了巨大的经济损 失。故请求法院判令:1、解除我与丁某、马某签订的房屋买卖合同及补充协议; 2、
判令丁某、马某赔偿我违约金人民币 5万元;3、反诉费由丁某、马某承担。
针对张某的反诉请求,丁某、马某辩称:不同意张某的反诉请求。合同履行期
间双方发生争议是因对 19万元的交付,有关该借款的合同条款成立,但是并不生效, 对这个条款的争议不影响合同的履行,故我方要求继续履行合同。
第三人地产公司述称:丁某、马某与张某在 2009年11月10日签订了房屋买
卖合同和补充协议,双方约定在 2009年11月26日交接首付款30万元以及由丁某、
马某借给张某19万元用以解除抵押贷款,但是 2009年11月26日,丁某、马某认为
借给张某19万元在安全性上有隐患,所以丁某、马某拒绝借给张某,双方因此产生纠 纷,导致首付款没有交接成功。
【分歧与评析】
该院经审理认定丁某、马某的行为构成根本违约。判决一、解除丁某、马某与 张某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、解除丁某、马某与张某、地产公司 签订的《补充协议》;三、张某于判决生效之日起七日内返还丁某、马某购房定金人 民币一万元;四、驳回丁某、马某的诉讼请求;五、驳回张某的其他反诉请求。
判决后,丁某、马某不服,上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级 人民法院判决驳回上诉,维持原判。
1、本案争议焦点之一为丁某、马某拒绝依《补充协议》约定给付张某 19万元
借款的行为是否构成根本违约
对此存在两种不同意见:第一种意见认为本案借款与房屋买卖是两个法律关 系。借款合同属于成立但未生效,借款合同应在借款给付时才发生法律效力。且借款 义务的负担与否并不影响房屋买卖合同的继续履行,同时,由于双方在合同中未约定 不履行借款义务的法律后果,因此丁某、马某不构成根本违约,房屋买卖合同应该继 续履行。
第二种意见认为,借款关系虽系不同的法律关系,但从本案来看,借款行为应 该是房屋买卖合同履行中的一个必要履行步骤,借款义务的履行情况直接影响了房屋 买卖合同目的的实现,因此丁某、马某构成根本违约,房屋买卖合同予以解除。
笔者同意第二种意见。理由如下:
首先,本案中丁某、马某上诉时坚持认为未构成根本违约,因为借款合同属成 立未生效,且解除抵押是张某作为出卖人的义务,二人还认为即使不向张某提供借 款,双方仍可通过转按揭的方式继续履行合同。但根据法院查明的事实,双方在补充 协议第五条的约定明确,“经甲乙双方友好协商,乙方承诺于 2009年11月26日前交
付甲方购房首付款 30万元,另乙方借与甲方 19万元,用于甲方还清标的房屋贷款, 丙方协助办理。” “甲方承诺于银行放款后 3日内偿还乙方此项借款 19万元。”从合
同的实际履行角度来看,张某于 2009年11月13日向中国工商银行申请提前偿还剩余
贷款484 053.05元,从上述规定及履行情况,我们可以看出张某的剩余贷款数额与双 方在补充协议中约定的首付款 30万元加上借款19万元数额相近,还款方式亦系在银
行放款后及时归还,此借款条款显然系为解除抵押所设定。
其次,从法律的适用角度而言,通过上面的分
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