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关于旧村改造的调研报告 关 于 旧 村 改 造 的 调 研 报 告 文 章 作 者 ： 文 章 加 入 时 间 ： 2005 年 9 月 26 日 22:46 关于旧村改造的调研报告 朱铭源 （温州市国土资源局， 浙江 温州 325027 ） 旧村改造是当前全国上下各级党委和政 府比较关注的一个问题， 但至今从上到下都还没有形成一个具体的可 操作办法。其实， 旧村改造政策的关键就是解决好土地问题，核心就 是有关的土地政策。为此， 我们专门进行了调研，试图找到这把“开 门”的钥匙。 温州旧村改造的现状及存在问题 温州市区及各县 （市）散落着不少的旧村，有些旧村上的房屋拆迁有政策规定，而对 农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。 如果土地保持 集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则， 如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”， 强制拆除缺乏法律依据。 村 干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对 “钉子户”提出的过分 要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二 是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地， 违反土地管理法等法 律的规定。 四、旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的 旧村，其改造方案事先未经规划部门审定， 改造后仍保持单间独户式 的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配 套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。下一 轮城市建设时又要拆迁重建，造成重大浪费。 五、实施主体不合 适。旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，既不能单独由 村集体负责组织实施，也不宜由政府包办。从村集体本身的职责、人 员素质、技术力量及其本位利益等各个角度看， 由村集体承担这一任 务显然不合适。从政府的职能和角色看，也不宜由政府包办拆迁、开 发建设、安置和房屋出售等一切事务。 六、选择开发单位不公开、 不透明，缺乏监督。 村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发 单位或自行组织实施， 既不符合国家政策法规的规定， 又极易导致土 地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却悄悄 地流入村集体或开发商手中， 还可能造成村干部腐败， 容易引发村民 上访，增加社会不稳定因素。 综上所述，及时制定一个统一规范 的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作， 使之健康、有序推进， 已是我市加快城市化进程的迫切要求。 制定旧村改造政策需要研 究的几个问题 制定旧村改造政策要注意处理市、区政府、村集体 和村民、的关系，使之依法规范，促进旧村改造的健康发展，关键是 需要研究解决以下五个问题。 （一）区分层面 对于旧村改造， 目前尚无一个明确界定的概念。结合我市实际，我们认为，根据旧村 所处的区位不同， 旧村改造应分为三个不同的层面。 第一类是位于城 市（镇）建成区内已被城市（镇）所包围的旧村和政府统一建设的新 区所涉及的旧村，我们称之为“城中村”；第二类是位于城市（镇） 规划区内但目前尚未完全纳入城市（镇）建设范畴的、其