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关于房地产与国民经济 房地产价格走势 虽然国家出台的政策将房地产市场定性为民生市场，住宅需求市场，但是在国内物价持续上 涨，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为人们财富保值增值的重要途径——这也进一步推动 了国内房地产价格的上涨，房地产市场也不折不扣的成为了一个投资市场。 所以国家出台了很多宏观调控政策，一类是行政方面，如规划土地出让程序及方法、规范土 地出让价格、规范房地产交易、经纪秩序、加快保障住房建设、控制房型（如 7090 政策） 等；第二类是财政、金融政策，如调整房地产交易契税、所得税、土地增值税，调高利率、 准备金率、控制商业银行贷款规模等。通过对这些政策的分析，我们基本可以得出以下结论： 1 、政府不希望房价继续上涨。房价上涨，一方面会造成中低收入家庭的相对贫困，加大 社会贫富差距，从而引发社会矛盾；另一方面，房价的不断上涨，会导致各种资金不停地流 入房地产行业，从而使得其他行业的资金相对短缺。透支未来几十年的居民消费能力，不利 于国民经济的持续稳定发展。正是因为看到这些，国家从 2003 年起，就不停地出台相关政 策，控制资金向房地产行业的流入，抑制房地产投机。 2 、政府也不希望房价快速下跌。政府在不停地出台各项宏观调控政策的同时，并没有强 调各项政策的落实（在所有宏观调控政策中，地方政府最终落到实处的，不到五分之一）。 分 析其中原因，不是因为无能，而是因为不想。如果所有的宏观调控政策得以落实，房价将会 出现巨大下跌，这将会给我国经济带来不可估量的损失。首先银行会受到灭顶之灾，有关资 料表明，现有房地产贷款（包括开发贷款和消费贷款）约占我国银行贷款总额的 50%，如 果房价快速下跌，必然会出现大量不良贷款，这将对现有的国民经济秩序带来巨大的不良影 响。其次，如果房价快速下跌，大量居民将会出现负资产。第三，房价快速下跌，还会造成 外资回流，从而对国民经济带来重大不利影响。上世纪九十年代的东南亚经济危机发生的主 要原因也就是因为外资快速回流，导致东南亚各国银行出现大量不良资产，引发大量银行倒 闭，对东南亚各国经济造成巨大影响。 总之现行宏观政策来看，政府对目前房价的心态，是既不希望房价上涨，也不希望房 价快速下跌。从政府来看，可以接受的房价，就是平稳发展或是稳中有降。 房地产与国民经济 我国的经济经过近年的持续高速发展，进入了一个新的阶段。今年来看，主要呈现以 下特征：流动性强、通胀压力大，今年一段时间国家将采用紧缩型的货币政策、人民币相对 美元持续升值。 我国自从 2007 年底开始采用紧缩型的货币政策以来（主要采用的手段是不断提高存款 准备金率、发行央票、发行特别国债等），国民经济各行各业都受到明显的影响。地产业尤 其明显，表现出来的是各地公开出让土地大量流拍、地价大幅下降、房地产企业新增贷款难 以批准等。导致房地产新开工面积同比下降，这也造成短期内的供应减少，造成局部地区房 价继续上升。从传统意义上讲，房地产是抵御通胀的重要投资手段。我国从 07 年开始出现 的通胀，也导致一些单位和个人购入房产以减少通胀的影响，从而对房地产价格造成一定的 影响。 另外，由于人民币相对美元的持续升值（今年以来已经升值近 6%），也造成一些国外 游资不断流入国内。这些游资进入的主要领域就是房地产。这些游资的进入，对大城市，如 上海、北京等地的房价造成较大影响。上海、北京等地的中心城区高档楼盘出现大量外资买 家，在局部区域内较大程度地改变了供需关系，从而造成这些区域房价不断攀升（如上海的 新天地区域，近期新盘成交均价为 7 万—10 万元/平方米）。这些区域的房地产价格，在全 世界来看，都是令人吃惊的。在将来人民币升值到位后，将会有较大的下跌压力。 的确，目前地产行业已经成为国民经济的一大支柱产业，很多地方的房地产投资在固 定资产投资中的比例超过 50% 以上，具有“投资”和“需求”双重意义的地产行业、对地方经济 的发展可谓举足轻重、牵一发而动全身，这也的确导致了地产业对国民经济具有了极大的话 语权！而国民经济对房地产的这种“依赖”，不仅成为很多地方政府和房地产开发商高歌市场 繁荣的有力支持，甚至成为他们与政策部门讨价还价的筹码，因而造成政府及相关部门在各 种政策和言论上摇摆不定！ 但从另一方面来说，正是由于房地产对于整个国民经济的重要性，所以从中央到地方政 府、都在极力保护房地产市场的持续繁荣，而这种本来属于积极和正常的保护，却越来越有 脱离市场实际的味道，逐渐演变为一种安抚和溺爱的态度，这种“ 国民经济”部门与“产业部 门”之间态度的差异，不仅体现在言论