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价格洼地、非市场化供给与收入分配效应 一、长沙楼市价格洼地现象描述 近些年来，随着政府调控政策的不断出台，房地产市场火热局面正悄然从一线及东部发达城市向中西部中心城市及二三线城市转移。这些二三线城市房地产市场出现供需两旺的局面，房地产投资快速增长，房价快步走高。不过，在中西部中心城市中，长沙楼市虽然发展迅速，但房价上涨却比较温和，与其他相同区位与经济发展水平的城市相比，无论是房价涨幅，还是房价水平都较低（王慧，2010）。如表-1和表-2所示，在中部地区六个省会城市中，长沙的房价水平是最低的，而长沙人均GDP却在六个省会城市是最高的。同时，按经济发展水平来说，长沙与南昌、合肥、太原等城市比较，无论是经济总量、人均收入，还是财政收入等，都要高。并且这几个城市的人口规模都相差无几，市区人口都在200万～300万人之间。为什么长沙房地产市场比较平稳，与其他城市相比，有着明显的价格洼地效应？本文将对此进行分析。 二、长沙楼市价格洼地形成的原因及计量检验 从经济学的角度来分析，一个城市或地区的房价受很多因素的影响，有宏观、行业与微观因素等。具体地说，主要受以下因素影响：宏观经济政策、经济发展水平、土地成本与土地供给量、居民收入、城市区位与规模、建安成本、人口规模以及住房供应量等。从中部六省会城市来说，所面临的宏观经济政策是相同的。从城市区位与人口规模来说，除了武汉是特大城市和交通枢纽城市外，其他五个城市区位条件和规模差不多，都是属于中部省会城市，人口规模在200万～300万之间。而从建安成本来说，由于建材市场是全国统一性市场，劳动力市场也是全国性市场，因此其成本也是一样的。当然，各地涉及房地产开发的规费可能不太一样，但相差也不会很大。而从经济发展水平来看，长沙的经济规模虽没有武汉那么大，但人均经济水平在六个省会城市中居于首位，经济总规模近年来在第二位或第三位。长沙房价表现出与经济发展水平不同步的现象，这与经济发展程度越高房价越高的一般规律相背离。因此，长沙居民收入与经济发展水平比其他城市要高但房价要低的原因可能跟土地成本与土地供应量以及住房供应量有很大关系（王姝人，2010）。而土地供给对房价的影响有两个渠道：一是当年的土地供给量通过影响两年后的住房供给量来影响房价；二是当年土地供给量通过影响消费者预期来影响当年房价。很多学者（任荣荣等，2007；黄忠华等，2009；任超群等，2011）认为，消费者预期的变化对房价的影响非常大，甚至是土地供给量影响房价的主要因素。 为了实证分析土地供应及住房供应量对房价的影响，本文选取了长沙、太原、郑州、合肥、南昌（分别用CS、TY、ZZ、HF、NC来表示）2002～2021年的人均GDP（以RDP表示）、住房竣工量（以JG表示）数据，0来测算这两个指标对住房价格（以HP表示）的影响。原始数据均来自历年《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。采用线性表达式构建方程：HP=αRDP+βJG+μ。 为了避免出现自相关和异方差，三个指标数据均进行对数化处理。运用eviews6.O软件，使用pool结构数据。因为人均GDP和住房竣T量对每个城市的影响可能不一样，因此对每个截面成员采用不同系数。运用类似不相关回归法进行数据回归，结果如表一3所示。 从表一3数据可以看出，系数的t检验，除合肥的住房竣工量指标没通过t检验外，其他均通过t检验。并且D.W值接近2，拟合系数Rsup2/sup值为0.98，说明检验可靠，模型有很高的拟合程度。 从检验结果来看，所有城市人均GDP对房价的影响是正的，多数城市住房竣工量对房价的影响是负的，这与经济学理论相符合。而从影响的程度看，人均GDP影响程度最高的是长沙，同时住房竣T量对长沙房价的影响也是最大的。因此，一方面，人均GDP的快速增长，会导致房价的快速增长；另一方面，住房竣工量的快速增长，会导致房价的较快下跌。综合来看，虽然长沙人均GDP快于其他几个城市，但由于住房供应量也在快速增长，因此其房价上涨速度反而小于其他几个城市。这说明，住房的大量供应和快速增长，是长沙楼市价格洼地形成的主要原因。 为什么长沙有着如此巨大的住房供应量呢？主要有两个方面的原因（续珊珊等，2011）。一是住房市场存在着大量的非市场化供给。虽然上世纪末我国废除了住房的福利分配制度，但全国很多地方还是存在各种各样的变相福利房分配，如一些机关事业单位的集资建房，这种情况在长沙最为普遍。过去十年中，长沙各级政府机关及部分事业单位如学校、银行、医院等，以各种名义为本单位职工建造了大量集资性质的住房。这些集资福利房由于土地基本上是以划拨的方式获得，获取成本非常低，并且还减免了相关税费，因而价格比商品房价格要低了许多。这不仅拉低了房地产市场的住房均