凯旋生活广场项目投资可行性研究报告.docVIP

TOC \o 1-5 \h \z 冃 录 1 一、 总论 2 HYPERLINK \l bookmark21.1项目简介 2 1. 1建设地点 2 1.2项H现状 2 HYPERLINK \l bookmark61.3项H总体规划要求 2 1.1.4项H建筑面积指标 3 HYPERLINK \l bookmark101?2项目法人概况 3 HYPERLINK \l bookmark123编制依据 3 HYPERLINK \l bookmark141?4项目建设的必要性 3 HYPERLINK \l bookmark161.5主要经济技术指标 4 1?6结论 5 HYPERLINK \l bookmark18二、 市场分析 5 HYPERLINK \l bookmark201上海房地产市场总体分析 6 HYPERLINK \l bookmark222?2商业用房市场分析 7 HYPERLINK \l bookmark243餐饮娱乐用房市场分析 9 HYPERLINK \l bookmark264办公楼市场分析 10 HYPERLINK \l bookmark28三、 投资估算与资金筹措 13 HYPERLINK \l bookmark303.1投资估算说明 13 HYPERLINK \l bookmark322建设投资 13 HYPERLINK \l bookmark343资金筹措 13 HYPERLINK \l bookmark364资金使用计划 13 四、 财务效益分析 13 HYPERLINK \l bookmark384.1财务评价编制依据 13 HYPERLINK \l bookmark402基础财务数据与说明 14 HYPERLINK \l bookmark423销售收入预测 14 HYPERLINK \l bookmark443. 1办公楼出售、出租收入 14 HYPERLINK \l bookmark464. 3.2商场出售、出租收入 15 HYPERLINK \l bookmark484. 3.3餐饮娱乐出售、出租收入 15 HYPERLINK \l bookmark504. 3.4车位经营收入 15 HYPERLINK \l bookmark524. 4项F）的损益 15 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特 配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块 的资产转让合同（附件1）,并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体 发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇 爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，为此 上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司一一上海建配龙房地产开发有限公 司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项 目股份，转让价格在2亿人民币左右。 —、总论 1.1项目简介 1.1.1建设地点 凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦 德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5. 92公顷（以实 测为准）。项目具体位置见附件。 1丄2项目现状 动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。 1.1.3项目总体规划要求 项目占地面积59184平方米，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的 综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3. 9,建筑密度38%,绿化25%。 1?1?4项目建筑面积指标 凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1~4层为商业用房；裙楼5、6层 及一栋12层小高层的7 ~ 12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7 ~ 24层部分为办公 楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地 下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建 筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为 92391平方米。基地容积率3.9,建筑密度37. 84%,绿化率25%,机动车停车泊位922 辆,非机动车泊位6469辆。 1?2项目法人概况 企业名称： 上海建配龙房地产有限公司 住 所： 上海市普陀区真北路1531号 法定代表人： 郑良贤 注册资本： 人民币贰仟伍佰万元 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 1?3编制依据 本