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市场策略研究 2021 年4 月29 日 海外策略 美国房地产市场：特征、框架与周期演变 疫情以来美国房地产市场的火热引发广泛关注。为了更好判断未来走势， 个股 首先要对其基本特征、与其他市场的不同之处、如何分析与监测、以及 历史周期演变等有一个基本了解。本文作为我们系统分析美国房地产的 分析员 刘刚，CFA 开篇，将就上述问题做出分析，以给投资者提供一个相对清晰的图景。 SAC 执证编号：S0080512030003 SFC CE Ref：AVH867 kevin.liu@ 整体特征：规模与贡献大、消费和金融属性强；是居民资产重要部分 总量上，住宅地产是美国最大单资产类别；增加值对 GDP 贡献~13%。 分析员 王汉锋，CFA 根据美联储《金融稳定报告》，截止2020 年中美国住宅地产存量规模39.3 SAC 执证编号：S0080513080002 SFC CE Ref：AND454 万亿美元，占比31%；权益资产紧随其后 （37.2 万亿美元，占比29% ）。 hanfeng.wang@ 贡献上，房地产行业增加值占美国GDP 比重达11%~13%。 联系人 李雨婕 结构上，成屋市场占绝对主导，因此消费属性大于投资属性。成屋市场 SAC 执证编号：S0080121040091 在美国整体房地产市场交易中占比高达八九成，这与中国存在较大差异。 yujie.li@ 因此从地产销售和相关产品的关联上，美国房地产对下游消费的拉动要 大于上游；同时由于进口比例更高，因此地产需求也有显著的外溢效应。 证券化上，美国房地产金融化程度高。房地产衍生的MBS 等金融产品是 美国证券市场重要组成部分，MBS 的流动性（2020 年底成交占固收市场 30.7% ）和规模 （2020 年底存量占 22.5% ）都仅次于国债。MBS 收益率 和住房抵押贷款利率直接挂钩，是美国房地产金融属性更强的重要原因。 资产配置上，房产占居民资产23.0%；房贷占居民负债65.8%；“三低人 群”占比更高。1 ）房地产是居民资产重要部分，目前占比23.0% ，和权 益资产（24.1% ）及养老金（21.2% ）构成三项最重要资产，不过这一水 平已经降至2005 年以来低点；2 ）抵押贷款为购房主要融资方式 （约七 成），房贷占居民负债 65.8%也是居民负债最大头，远高于消费贷 （24.5% ）。但金融危机后房贷占比持续回落，居民杠杆处于低位；3 ）人 相关研究报告 群结构上，“三低人群（低净值、低收入、低学历）”资产中地产占比更 • 市场策略 | 4 月 FOMC ：增长与政策谁先掉头？ 高。