资产评估平时作业2及答案.docx

精品文档 精品文档 PAGE 精品文档 平时作业二 第四章 房地产价格评估 1、术语解释 （1）地产 答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 （2）房地产 答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （3）不动产 答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 （4）基准地价 答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 （5）标定地价 答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （6）楼面地价 答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土 精选 地单价除以容积率。 2、单项选择题 （1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是 ( )。 a.地理位置和交通条件 b.个别因素和市场转让条件 c.容积率和覆盖率 d.特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。 a.加和法 b.积算法 c.类比法 d.倒算法 （4）某宗地年金收益额为 8500元，剩余使用年限为 20年，假定折现率为 10％，其评估价值最有可能为 ( )元。 a.85000 b.12631 c.72369 d.12369 （5）计算建筑期利息的工期应按 ( )计算。 a.合同工期 b.额定工期 c.协商工期 d.实际工期 6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本 最有可能是 ( )元。 a.1048000 b.1910000 c.1480000 d（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积 200 平方米，月租金3000元，土地还原利率为 7％.建筑物还原利率为 8％，评 估时，建筑物的剩余使用年限为 25年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1000元，运用建筑 物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 ( )元。 a.61667 b.925000 c.789950 d.58041 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。 a.收益法 b.成本法 c.市场法 d.功能价值法 精选 （9）有一宗地面积为 500平方米，地上建有一幢 3层的楼房，建筑密度为 0.7，容积率为 2.0，土地单价为 3000元／平方米，则楼面地价为 ( )元 ／平方米。 a.1000 b.1500 c.2100 d.2800 （10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。 建筑总价格 土地总价格 A. B. 土地总面积 土地总面积 房地总价格 土地总价格 C.土地总面积 D.建筑总面积 （11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限 年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 l万元。资本化率 为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。 a.205 b.429 c.633 d.690 12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年， 折现率为10%，则其评估价值最接近于()万元。 a.110 b.61 c.80 d.49 ※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300平方米， 房屋每层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每 平方米1000元，建筑物的年纯收益为 ( )元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权 重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近 ( )万元。 a．140 b.157 c.141 d.148 15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率 为10％