房地产开发与管理——第1章概述.pptx

1; 本课程从实际操作层面介绍了房地产一级开发、二级开发中的前期准备、建设过程中的项目管理、和后期的市场营销、物业服务等房地产开发经营基本流程的相关知识，同时还介绍了房地产融资的相关内容。;课程定位与教学理念 ;《房地产开发原理与程序》 迈克·E·米勒斯，盖尔·贝伦斯，马克·A·韦斯 《城市经济学与房地产市场》 丹尼斯·狄帕斯奎尔，威廉·惠顿 《房地产开发经营与管理》 中国房地产估价师与房地产经纪人学会;5;6;1.1.1 房地产的含义;（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。 （2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。 其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。 （3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 ;房地产的其它提法 Real Estate：是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property：Real Estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。 台湾：不动产 香港：物业;八大属性：;（1）房地产位置的固定性 ;（2）房地产使用的耐久性 国家规定的土地使用权最高期限是： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合及其它用地 50年 ;（4）土地供给的稀缺性 土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源； 人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地； 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性； ;（6）房地产的相互影响性 外部性 ;（8）房地产的难以变现性 导致房地产难以变现的原因： 价值巨大 不可移动性 独一无二性 需要花费较长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 ;;1.2.1 房地产业的???涵;房地产行业历程与发展趋势 ;1.2.2房地产业的内容：;（1）房地产业在国民经济中的定位： 既是国民经济的基础产业 也是国民经济的支柱产业;21;22;23;24;房地产行业发展现状? ;房地产行业发展中存在的突出问题?;房地产进入的门槛 ;2013年9月的头几天;专家：地王是地方政府故意为之？ 有人开始做空 ;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;中国“非正常死亡”建筑;1.3.1 房地产开发与经营的含义;由以上定义可以看出：;39;1.3.3 房地产开发的主要程序;（二）前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的一段时间，这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计，具体有以下几方面： 1.开发项目立项 2.申请《建设用地规划许可证》 3.申请《土地使用权证》 4.领取《房地产开发项目手册》 5.拆迁安置 6.筹集开发资金 7.项目规划设计与报建，获得规划部门许可 8.施工现场的“三通一平” 9.市政设施接驳的谈判和协议 10.对拟建中的项目寻找拟租、售的客户 11.对市场状况进一步分析，初步确定目标市场、租金和售价水平 12.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 13.对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行洽商 14.开发项目的保险事宜洽谈;（三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等，具体有以下几方面： 1.办理开工审批手续 2.选择施工企业 3.开发项目工程管理与控制 4.项目的竣工验收;（四）房屋租售和物业管理阶段 1.房屋租售 　　实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。 2.物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物