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房屋租赁 考点总结 房屋租赁 考点总结 一、房屋租赁 房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同关系建立后，出租人在租赁期间内将房屋的占有权能、使用权能和收益权能让渡给出租人，出租人支付相应对价即租金。 1、特征：（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。（2）房屋租赁一般具有明确的期限。（3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。（4）房屋租赁法律关系的成立与登记备案。【租赁合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致合同即成立，与是否登记备案无关】 备案登记不影响房屋租赁合同的效力。登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁进行管理和控制的一种手段。《城市房地产管理法》F54\\《城市房屋租赁管理办法》F13\\16\\17-----取得房屋租赁证（是租赁合法性的证据） 2、程序。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。3、性质：租赁权属于债权，租赁关系受到合同约束；在用益物权方面，用益物权人负担维修等维持物之现状的义务；从功能角度，租赁关系主要适用于短期使用他人房屋的情形，而用益物权通常存续时间较长。 4、房屋租赁分类 1、按租赁房屋的所有权性质，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁 2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁3、城镇廉租住房租赁。 5、房屋租赁合同具有的特殊有效要件为：（1）出租人为房屋的所有权人及出租人授权的处分人或委托代理人；（2）租赁双方应当签订书面合同，约定双方的权利义务。6、房屋租赁合同的特殊保护： 1、买卖不破租赁原则。1、即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。2、房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响3、租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.承租人的优先购买权。即承租人在出租人转让房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人而购买出租房屋的权利。承租人的优先购买权仅适用于出租人有偿处分房屋的情形下。但是出租人的优先购买权也受到一定的限制：确立了出租人未在合理期间尽通知义务的，出租人不得请求买卖合同无效，而只能请求出租人赔偿损失。直接排除了一些不适用出租人优先购买的情形。如房屋共有人行使优先购买权的。二、房屋租赁当事人的权利与义务 (一)出租方权利： 1．依照合同约定收取租金。2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。3．在租赁合同期满时收回出租的房屋出租方义务：1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。2．保证出租房屋的安全使用3．不得损害承租人的利益4．依法缴纳有关税费。(二)承租人权利： 1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。承租方义务：1．按房屋租赁合同约定的方式 和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。 三、房屋转租，是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。特征：1、房屋转租必须经过原出租人的同意2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。3、房屋转租需要登记备案。房屋转租后形成两个相互独立的租赁关系，即出租人与承租人的租赁关系，承租人与次承租人之间的租赁关系。转租在性质上并非合同转让行为。若承租人擅自转租而与次承租人签订的转租合同，只有在出租人追认后才能产生效力；如果出租人拒绝追认，则该转租合同将无效。但出租人知道或应当知道出租人的转租，但在6个月内未提出异议，其以出租人未经同意为由请求解除合同或者