中国项目前期研展报告书.ppt

保密;1. 易居中国项目前期研展的三个阶段;可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 其作用在于： 通过市场分析确定项目的可行性 通过财务评价确定项目的可行性 ;市场分析;1.2 市场研究阶段;;;房地产定位的目的：;2. 易居中国项目前期研展报告的撰写要点 2.1. 宏观市场部分 2.2. 区域/竞争市场分析 2.3. 项目定位建议 ;2.1宏观市场部分 2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析 主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测；社会总需求发展状况；投资、消费、进出口对经济拉动作用等。 2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析 主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。 2.1.3产业政策及市政分析与预测 主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。;2.2区域市场分析 本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先 解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为 什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为 项目的市场定位提供有力的支撑。 2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。;2.2.2项目选择与分析方法说明 2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性， 区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。 2.2.2.1分析方法说明 在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说 明。 根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方 面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题： 区域市场的总体供应量 产品特点 产品价格情况 产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销 售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。;2.2.3区域市场及产品分析 2.2.3.1供应结构与规模 主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。 项目概况 通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。 ;物业名称; 供应情况 通过对区域市场供应量（包括项目的总建筑面积、在售面积及尚未售出面积即未来市场供应量）的统计分析，得出该区域现阶段市场供应情况及未来市场供应情况。;2.2.3.2供应产品分析 区域市场提供了什么样的产品？ 从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关键性因素采用适当的方法加以量化，从而全面地反映供应市场的情况。 从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求，达到提高价格或是销售速度的目的。;整体规划 容积率 通常情况下，容积率越低，产品居住的舒适度就越高。;物业名称; 楼体类型 容积率的高低在一定程度上决定了楼体的类型。 ;户型 户型设计是房地产项目产品设计中很重要的组成部分，户型面积是否合理，各种户型的比例是否合适会直接影响到项目的价格及销售速度。 我司在市场调研中会详细了解各项目每种户型（一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层）的面积情况以及在整体中所占的比例，通过分析得出区域项目的户型设计方面的特点。; 装修情况 装修情况主要包括项目的楼体外立面装修、公共部分装修（主指大堂）及户内装修，外立面是建筑的外表，装修情况直接反映出项目的品质，中高档项目的公共部分装修通常采用精装修，户内装修则差异很大。 ;配套情况 外部配套 ;区内配套 区内配套是对周边配套的补充??规模较大项目的区内配套通 常较齐全。 ;样表：样本项目会所设施 ;楼宇配套 通过下表可以看出