REITs产品发展与投资性价比分析：我国公募REITs正式启航-20210602-光大证券-14P.pdfVIP

2021 年6 月2 日 总量研究 我国公募REITs 正式启航 ——REITs 产品发展与投资性价比分析 要点 作者 2021 年5 月14 日，上交所和深交所分别审核通过首批9 只基础设施公募 REITs，标志着国内公募REITs 正式启航。本文将从REITs 产品简介、海外 REITs 市场现状、国内REITs 产品发展历程和现状、REITs 产品投资价值等 几个方面进行详细介绍。 REITs 产品简介与海外市场概览：REITs （Real Estate Investment Trusts ， 房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由 专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资 者的一种信托基金，起源于20 世纪60 年代的美国，目前美国REITs 市场 规模亦处于领先地位。 国内REITs 发展历程和现状：2014 年国内首个REITs 专户以及国内交易所 首单类REITs 成功发行；2015 年国内第一只公募REITs——鹏华前海万科 REITs 特批成立。2021 年5 月14 日，上交所和深交所分别审核通过首批9 只基础设施公募REITs，标志着国内公募REITs 正式启航，此次获批产品采 用的均为“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构。基础设施公 募REITs 的发售环节主要包括战略配售、网下询价、网下认购和公众投资者 认购、确认最终发售份额、基金成立和上市等。9 只公募REITs 均为长封闭 期产品，合计募集金额为314.03 亿元，其中面向公众投资者发售的份额占 比较低，战略配售认购份额占比远高于监管规定下限。与美国REITs 相比， 中国采用的是契约型模式，并要求上市交易，而美国采用的公司型模式，不 强制上市；同时，设立要求、投资比例和杠杆比例方面，中国公募REITs 均更加严苛。 REITs 产品投资性价比分析：REITs 产品主要有以下三种估值方法：计算 NAVPS 价值法、P/FFO 或P/AFFO 指标法、现金流折现法。公募REITs 的 投资收益主要来源于现金流收入和二级市场价格波动带来的资本利得，兼具 股和债的特征，但是公募REITs 具有相对较高的集中度风险。首批REITs 的底层资产较为优质，预期现金流收入较高，预计现金流分派率4-12%之 间。然而我国第一只公募REITs，鹏华前海万科REITs 资产配置以债券为主， 在收益风险特征上比较接近国债，但具有更高的夏普比率。 风险分析：本报告结论均基于历史数据结果进行客观分析，历史数据存在不 被重复验证的可能，宏观环境变化和基金未来表现或不及预期，存在一定市 场风险。 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 金融工程 目 录 1、REITs 产品简介与海外市场概览 4 1.1、REITs 是什么？ 4 1.2、海外REITs 产品发展历程和现状 4 2、国内REITs 发展历程和现状 6 2.1、国内REITs 发展历程 6 2.2、首批上市REITs 介绍 6 2.3、公募REITs 发售环节与参与制度 8 2.4、美国REITs 和内地REITs 制度对比 10 3、REITs 产品投资性价比分析10 3.1、收益风险特征与资产配置价值 10 3.2、REITs 产品定价方法 12 4、风险提示13 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 金融工程 图目录 图1：REITs 产品发展历程 5 图2 ：美国REITs 产品发行数量和历史市值走势 5 图3 ：浙商证券沪杭甬高速REIT 结构 8 图4 ：鹏华前海万科REITs 资产配置以债券为主 11 图5 ：鹏华前海万科REITs 持有债券的信用评级较高 11 图6