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投资性房地产论文 浅谈投资性房地产准则 [摘要]本文重点讨论投资性房地产的核算。投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算。 [关键词]投资性房地产 核算 成本模式 公允价值模式 2021年财政部出台了新的会计准则,新准则包括基本准则和38项具体准则。这次颁布的新准则是在我国当前的经济形势和国际会计趋同的大背景下诞生的,体现了我国当前的经济情况和国际会计准则发展的方向。这里重点讨论投资性房地产这一准则,研究投资性房地产的核算。 投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算,具体分析如下。 一、采用成本模式核算投资性房地产 采用成本模式核算投资性房地产,可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤: 1.投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同: 1外购的投资性房地产。对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租自租赁期开始日起,下同或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2自行建造的投资性房地产。企业自行建造或开发,下同的房地产,只有在自行建造或开发活动完成即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 3作为存货的房地产转为出租。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应当按该项存货在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目,原已计提跌价准备的,借记“存货跌价准备”科目,按其账面余额,贷记“开发产品”等科目。即将存货的账面价值转为投资性房地产的账面价值。 4自用房地产转换为投资性房地产。企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时,应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。 2.采用成本模式下的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 在成本模式下,应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 3.处置投资性房地产 处置投资性房地产分为出售和收回自用二种情况: 1出售投资性房地产。企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入,投资性房地产的账面价值计入其他业务成本,发生的营业税计入营业税金及附加。 2出租转为自用。企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时,在采用成本模式下,应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。 二、采用公允价值模式核算投资性房地产 采用公允价值模式核算投资性房地产,也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤: 1.采用公允价值模式下的初始计量 1采用公允价值模式的前提条件。 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式,就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下,已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置,并且假设无残值。注意,这是今年的一个新变化。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地,通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市,应当为投资性房地产所在的城区。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况