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托克托县新营子镇城镇 土地定级与基准地价更新成果报告 托克托县新营子镇城镇土地定级与基准地价更新成果报告 PAGE 3 目 录 TOC \o 1-3 \h \u 15 一、托克托县新营子镇城镇土地定级与基准地价更新技术路线 1 3214 （一）土地定级技术路线 1 27758 （二）基准地价更新技术路线 2 16864 二、托克托县新营子镇基准地价更新成果 4 4807 （一）基准地价更新成果 5 23309 （二）土地级别范围说明 6 1337 1、商服用地范围说明 7 8690 2、住宅用地范围说明 7 19835 3、工业用地范围说明 8 2928 4、综合用地范围说明 8 32467 （三）基准地价修正体系 9 4114 1、期日修正 9 144 2、年期修正 9 20244 3、容积率修正 11 7552 4、区域因素修正 12 30343 5、其他个别因素修正 15 2046 三、基准地价成果应用说明 18 419 （一）土地定级成果的应用 19 16267 1、土地级别 19 9855 2、因素作用分值图 19 27662 （二）基准地价成果及内涵 19 22223 1、基准地价的表现形式及内涵 19 9261 2、新营子镇基准地价 20 4957 3、出让土地政府纯收益标准及土地租金标准 20 32610 4、对于其他用途土地基准地价的确定 23 4167 附表及附图 26 托克托县新营子镇城镇土地定级与基准地价更新成果报告 PAGE 69 一、托克托县新营子镇城镇土地定级与基准地价更新技术路线 （一）土地定级技术路线 土地定级的技术路线采用“以定级网格为基本单元，采用多因素综合评价法确定定级单元作用总分值，采用总分频率曲线法确定土地级别分值界限，初步划分各土地级别，利用市场交易资料分析法进行校核与验证”的技术路线，形成因素图和新营子镇的综合、商服、住宅、工业用地级别图。商服用地3个级别，住宅用地3个级别，工业用地2个级别，综合定级3个级别。新营子镇土地定级基础资料见表1-1。 表1-1 新营子镇土地定级资料汇总表 序号 名称 图形数据 属性数据 1 商服繁华度 新营子镇地形图 摊位数、占地面积、建筑面积、从业人数 2 交通条件 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年） 道路等级、功能、宽度、道路网密度；公交站点分布、级别、流量等 3 供水状况 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年）和水质综合评价图 供水厂名称、供水量、管线密度 4 供热条件 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年）和供热管网图 热源厂位置、供热能力、管线长度 5 排水 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年） 管道密度 6 中小学 新营子镇地形图 学校位置，名称，在校生数，教职工人数，建筑面积，占地面积 7 医院 新营子镇地形图 医院名称、位置、床位数、执业医师 8 文体场馆、影剧院 新营子镇地形图 文化馆名称、占地面积、建筑面积 9 公园 新营子镇地形图 公园名称，占地面积 10 噪声污染 新营子镇环境质量功能区划图 污染程度 11 大气污染 新营子镇环境质量功能区划图 污染程度 12 水污染 新营子镇环境质量功能区划图 污染程度 13 工程地质 新营子镇地质环境评价图 地质勘测样点 14 绿地覆盖率 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年） 各类型绿地面积 15 人口密度 新营子镇社区图 街道办事处名称、占地面积、人口数 16 产业集聚效益 呼和浩特市托克托城市总体规划（2012～2030年） 产业集聚程度 （二）基准地价更新技术路线 托克托县新营子镇土地的基准地价评估，采取“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商服、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线。“用均值-方差法评估级别基准地价”、“建立样点地价和土地级别的模型评估级别基准地价”和“用样点地价与样点定级因素总分值建立数学模型评估级别基准地价”，将这三种方法综合确定基准地价。新营子镇样点资料及相关基础资料见表1-2至表1-7。 表1-2 新营子镇基准地价样点统计表 样点类型 样点数 有效样点 商服用地 213 151 住宅用地 167 113 工业用地 13 13 总 计 393 277 表1-3 新营子镇房屋重置价、残值率、耐用年限标准表 参数类别 房屋结构 重置价（元/m2） 残值率 耐用年限（年） 框架结构3等(采用大体量钢混的12层以下的建筑物) 2035 0 60 砖混结构1等(总楼层5、6层的建筑物) 1435 2 50 砖混结构2等(总楼层2、3、4层的建