商业营销策划.pptxVIP

商业地产营销与策划;;在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀；;其下：拥有丰富行业及实战经验的人；;熟悉行业规律;第一章：商业地产是做什么的;01;中国历史上最大的敌人TOP3：;姓名：查理-义律 （Charles Elliot ）;姓名：亚当-斯密（Adam Smith ）;亚当-斯密;;历史证明 —— 商业威力比飞机大炮大得多；;01;商业地产：;商业渠道价值的相对性：;（二）表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益——路易威登;;商业地产使命：;建立了无效渠道或根本没建渠道，是多数商业地产项目取祸之源。;商业地产??销如同建水库：;第二章：商业地产项目开发决策;商业地产开发决策和生孩子的关系：;第三章：商业地产项目定位;;;中国商业综合体特点：;商业地产不是卖水库，别把命赌在规划上 ;2003年;2007年;2008年;2010年;商业综合体通常仅能生存于二线以上的商业或综合城市。;商业综合体的4大产品构成：;一、公寓：;二、办公：;三、酒店：;;四、商业零售及服务：;4.1商业街；;4.2住宅或办公楼底商；;4.3裙房；;4.4单体商业；;;综合体布局顺序：;;;双方互动意义;主力店意义;;;;主力店特点;主力店性价比（一）—— 同面积，不同效率;主力店性价比（二）—— 同业态，不同效率;主力店性价比（三）—— 同商户，不同效率;;;;;;;;会招主力店和会用主力店属于完全不同的两个概念；;插课 —— 真相;商户如何自我利用渠道 —— 成本平衡;商户如何自我利用渠道 —— 渠道融资 ;插课 —— 真相背后的真相;渠道获得： ;渠道决战： ;资本大战： ;;;;“形兵之极，至于无形。无形则深间不能窥，智者不能谋” —— 《孙子兵法》;什么是主力店？;;渠道博弈（一） ：上兵伐谋 —— 无;解决商业项目的胜负关键，有时候往往并不在商业本身。;;全国最好的住宅项目在重庆；;渠道博弈（二） ：其次伐交 —— 借;商业地产项目的渠道有时就藏在身边，就看会不会用。;;渠道博弈（三） ：其次伐兵 —— 造;渠道博弈（四） ：其下攻城 —— 赌;;非主力店概述 —— 不对项目的功能或渠道形成战略贡献的零售业态；;某城市综合体项目业态布局;商业部分主力店与非主力店的布局及比例关系;项目要明确每个主力店的动线位置，使其产生渠道贡献；;;主力店及非主力店的比例关系;案例：美罗城;;城市购物中心和郊区购物中心的差异;WD DY-city 年租金收益3个亿。;小测验：都是郊区购物中心，哪个地块交通条件相对更好？;引申：;;排他优势;;—— 差距似乎微小，但质量完全不同，这就是魂。;;关于“商业自持”（一）;商业项目自持不是为了收租金，而是为了以另一种更值方式卖 —— 资产证券化；;;租金概述;;流水倒扣;;售价概述;;单体商业散售可能会出现的问题;;HM – 中心;公寓、公建同步开发，平衡 现金流；;第四章：主力店招商设计;想招主力店和能招主力店是两回事;;案例一：GM第一城;案例二：JY- MALL;;商业是有生命的;第五章：商业项目推广;商业项目推广涉及客户面;;商户希望看到什么？;租赁推广模式;;投资者希望看到什么？;销售推广模式;第六章：业务营销;谈判原则;;二、三线城市招商要务;;ZL集团谈判决策流程;;;;;;;;;第七章：商业运营管理;第八章：案例，政策渠道的运用;兵者：诡道也;;充分分析项目周边条件，耐心点；;第九章：模拟操盘节点;;第十章：案例分析——万达历程;一家餐馆，一年利润200万。对于老板来讲，最好的盈利方式不是拼命经营、 把下一年利润提高到250万，而是再以“同样方式”开一家店。。。;万达集团 ;第一阶段：沈阳、长春 ;第二阶段：济南、南昌、长沙 ;第三阶段：北京CBD ;;第四阶段：北京石景山 ;第五阶段：济南新万达、太原万达 ;补充：商业地产的最高境界 ——资产证券化;;追姑娘——有规律;;到了解开最大谜团的时候了：翻阅WD集团的财务报表，我们可以发现商业地产在其企业利润贡献率中不足10%，但WD仍旧在孜孜不倦的拼命复制，造福中国各地的老百姓。。。不为利润。。。;21世纪的活雷锋，不畏现金流断裂，明知道商业地产利润低，却仍然在拼命复制、玩命复制、不要命的复制，到底是在复制什么 ……？;所有假装明白的开发商都在认真做商业地产， 所有真正明白的开发商都在假装做商业地产。;到底做 IPO 还是 REITs，资本市场最终会证明一切。;;到底谁在真做商业地产？ —— ZL、HR。;补充2：商业地产的未来;中间环节占据商品费用的比例正在逐渐降低 —— 工厂店的出现；;结语 —— 最扛通货膨胀的投资品是什么？