商业中心产品定位及营销建议报告.pptxVIP

辽宁鞍山-海城燕莎商业中心产品定位及营销建议报告2012-06目 录第一部分 区域经济与城市发展第二部分 市场研究第三部分 项目分析第四部分 项目定位第五部分 销售策略第一部分 区域经济与城市发展城市概况海城位于辽宁省南部，辽河下游之左岸，辽东半岛之北端。北靠钢都鞍山和省会沈阳，南邻港口城市营口、大连，东接煤铁之城本溪及边境城市丹东，西与油田新城盘锦隔河相望。东西长80公里，南北宽44公里。海城全境面积为2732平方公里，总人口120万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、20个镇。海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。同时，海城有世界镁都，滑石之乡的美誉。 海城整体规划良好，经济发展遥遥领先，历年全国百强县2011年海城经济社会发展指标全市生产总值759亿元↑18%地区财政收入84.2亿元↑10%固定资产投资463亿元↑21.7%社会消费品零售总额172亿元↑20%城镇居民人均可支配收入16254万元↑24%农村居民人均可支配收入11334万元↑15%由上述数据可见，海城市的经济发展十分迅速，为本项目的顺利运营奠定了坚实基础。同时，本项目的开发将为海城市的经济发展注入新的活力，也会进一步刺激海城市的经济发展，继而促进本市房地产市场的发展，最终达到互利共赢的局面。海城借势周边，交通发达，为省内主要城市间必经之路鞍山机场桃仙机场大连国际机场海城市交通四通八达，境内铁路、公路网络交错。哈大铁路客运专线，盘海营客运专线交汇在新海城站，长大铁路纵贯南北，沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西，海城火车站位属沈阳铁路局沈阳铁路分局管辖，现为二等站。海城市公路交通发达，沈大高速公路、盘海营高速公路、丹海高速公路、哈大公路202 国道穿境而过。路线 火车汽车海城——鞍山 0.5小时0.5小时海城——沈阳 2小时上沈大高速1小时海城——大连 3小时上沈大高速2小时立体化交通网是海城市房地产市场蓬勃发展的重要元素交通网络的大力发展建设将给海城市的物流运输带来极大的便利，将极大的降低在海城经营商家的运营成本，增加海城市的商业贸易聚合力。海城市到飞机场极其方便，半小时直达鞍山机场，附近还有沈阳桃仙机场和大连国际机场，便于商务人员往来海城。海城市四通八达的交通，不仅可以为居民提供出行方便，提升房屋的价值潜力，还可以提高物业的环境品质，增加文化气息，也改变市民的居住环境。快速的交通改变城市间的距离，方便了游客的消费，本案也将坐享其利。四通八达的交通将会为海城市的住宅地产的投资带来更多的客源，支持海城市的房地产市场的发展。领先的产业布局及城市规划涌现出“大批先富起来的人”物流市场业：打造海西新城市场产业集群，包括服装、水暖、箱包、4S 店等多个专业市场；工业产品加工业：打造两大工业加工园区，包括海 西新城镁制 品加工园区 ，开发区、 海西新城专 业市场配套加工园区（感王）地产业：包括商业地产、工业地产和住宅地产。重点是建设“一区、五个综合体”同时加速海城基础设施建设和房地产开发。人均GDP逐年增高，消费力亟待释放，房地产市场处于黄金发展时期为项目的成功运营提供了庞大的基础消费群体，大大降低了项目开发和运营的风险。目前海城市的房地产市场发展现状是城市经济发展的必然结果。依照国际房地产业普遍行情看，当一个城市的人均GDP 在1000 美元—5000 美元之间是该城市房地产业发展的黄金时期，海城市人均GDP 正好处于此阶段。根据海城市未来规划，十二五末期城镇化率达到70%，这意味着从今后起每年都有数万人进城，必然会增大住房、购物、生产用地等需求，本项目的建成将能满足这部分新增消费群一定量的需求。区域人口数海州管理区约18万人兴海管理区约12万人响堂管理区3.7万人东四管理区6.66万人海城市内四区，城镇人口约为40万人，主要分布于海州、兴海两区。海城经济增速明显，后劲十足，带动房地产产业的欣欣向荣海城市内交通衔接紧凑、分布合理，能快速通达市区每个角落，方便物流运转，项目处于海城的核心地带，正是商家选址的首选之地。悠久的历史和古老的文化，对经济的繁荣产生巨大的拉动力。白云山、九龙山，东四方台温泉度假区为其带来巨大客流财源和商机。重工业背景奠定了海城的经济实力基础，丰富的矿产资源以及林果资源又会进一步带动海城的经济上升，势必引领海城迈向经济强市的新里程。海城市已形成了钢铁、菱镁、织染服装、滑石、精细化等5 个产业集群，其中从事矿产开采行业的行业领先者富裕起来，而这些人将会是未来本项目主要客源之一。 房地产市场受政府政策的影响，同时房地产业的发展又带动地区经济和财政收入的增长，两者相辅相成、互相影响。在政府改革政策正确指引下，本项目逢时而生，必将得到政府和海城百姓的大力支持，为本案运作的可行性提