国有资产评估方法分析.pptxVIP

第八章 国有资产评估; 2、收益现值法应用的基本前提 ;基本公式为: 评估值;举例：某企业尚能继续经营３年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现准备转让。经预测得出３年内各年预期收益的数据如下：; 2、资产未来收益无限期情况下的评估方法;前期各年预期收益折现值;举例：某企业预计未来五年收益额如下：;四、清算价格法 （一）清算价格法的含义 所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业资产变现，在企业清算之日预期出售资产而收回的快速变现价格。清算价格法就是以清算价格为标准，对被评估资产进行评估的方法。 ;第五节 房屋建筑物的评估;住宅;2.工业房屋建筑物;;3.商业房屋建筑物;4.交通运输房屋建筑物---火车站;汽车站;5.社会福利性建筑物;;5.其他房屋建筑物;（二）按建筑结构分类1.钢结构;;2.钢和钢筋混凝土结构;3.钢筋混凝土结构;4.砖混结构;砖混结构;5.砖木结构;木结构;6.其他结构（竹木结构）;（三）房屋建筑物评估的特点  1.房屋与土地分开评估 2.房屋建筑物产权受土地使用权年限的制约;1.核对房屋建筑物的地址、坐落和部位。 2.确定房屋结构、类型和式样。 3.查勘的主要项目有墙体、屋面、地板、卫生设备、暖气设备、煤气设施、门窗、层高和其他装饰性结构。 4.测定房屋的地段朝向和层次。地段、朝向、层次、采光和通风情况，关系到房屋的使用价值，进而影响房屋价格的评估。 5.确定房屋建造年份，鉴定房屋完好程度。 6.勘丈绘图，必要时摄影。;三、房屋建筑物的完损等级 根据国家《房屋完损等级评定标准》，按照房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，将房屋建筑物分为以下五个等级： ;（一）完好房成新率在80％以上的房屋。房屋结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。;（二）基本完好房成新率在60％-- 80％的房屋。房屋结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧，有少量损坏但能正常使用。;;（三）一般损坏房成新率在40％-60％，房屋的结构、构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行大修理。;(四)严重损???房成新率在40％以下，房屋的结构、构件、装修、设备有明显损坏或变形、老化，并且不齐全，需进行大修或翻新。 ;;（四）危房房屋的结构、构件已处于危险状态，有随时倒塌的可能。;三、房屋建筑物的评估方法（重置成本法）;课堂练习：;9600 ×270078000 ×5100＝397800000 成新率＝80/（20+80）＝80％； 397800000 × 80％＝318240000 318240000＝344160000 34416-90＝34326 ;第六节 土地使用权的评估;（二）特征 1.土地使用权是基于法律的规定而产生的，如果没有法律的规定，也就不会有土地使用权的合法存在； 2.土地使用权是在国有土地和农民集体土地所有权的基础之上派生出来的一种权利，也就是说这一权利是依据土地所有权的存在而存在，没有土地所有权也就没有土地使用权； 3.土地使用权是一种对土地的直接占有支配权； 4.土地使用权的目的是获得土地的使用价值，从土地利用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所； 5.土地使用权具有一定的稳定性； 6.土地使用权一般仅仅限于地面。;二、土地使用权评估的程序 　　 1、明确土地使用权评估的有关事项（包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等） 2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表 3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，是否明确，是否存在他项权利等 4.调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等 　　;5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等 6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平 7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况 8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价 ;三、土地使用权评估的操作步骤 　　公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （1）计算土地取得费用 土地取得费是为取得土