长沙阳光国际新城商业项目市场定位规划方案.docx

第一部分】 市场及环境分析 一、宏观市场分析 商业宏观环境分析 2004 年，广东有 50%商业项目经营不善，商业物业空置率全线上升，其中滞销、积压 面积上升达 42.70%。 2004 年，上海商业地产快速发展同时，空置率也随之快速攀升，大多数商业项目处于 苦苦挣扎的经营边缘。 2004 年，重庆的 65%商业物业经营不力，商业空置面积高达 224.68 万平方米，高居全 国榜首。 2004 年，北京商业地产全线飘红，但商业地产从业人士对商业项目经营却是前所未有 的迷茫。 目前，中国商业地产总体发展虽然形势良好，但值得注意的是，在已开发的商业地产 项目中只有不到三成的经营状况良好，商业地产陷入销售易经营难的怪圈。 这是中国商业地产面临的困境，也是中国商业地产发展的瓶颈。 进入 2005 年后， 随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台， 中国商业地产 面临着新的挑战和机遇，其处境非常微妙。 根据中国商业地产联盟研究中心发布的《 2004 年中国商业地产年度报告及 2005年市场 展望》透露，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》 ，在其影响下， 2005 年，中国商业 地产将呈现 4大发展趋势： 城市社区商业将成为新亮点 2005 年初，国务院颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的 业态结构、 布局结构将趋于合理， 该条例将参照发达国家的做法， 引入听证制度， 邀请专家、 利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据《条例》规定，今后 10000平方米以上的商业 地产设施项目必须进行听证，由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流 通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社 区代表发表意见， 开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见， 方可办理有关建设手续。 而建设 1 万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看， 由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目 前积极鼓励发展社区商业，因此 2005 年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜 力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散 而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点 建设要在促进城市商业繁华、 繁荣的同时， 更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务 的设施建设， 要把社区商业作为规划的重点； 在业态上， 要体现便利性、 实用性； 在功能上， 要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对 各地商业网点的建设产生重要指导意义， 可以预计， 今后一些适合社区商业发展的商业形态， 包括社区型购物中心、 邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展， 逐渐成为商业地产 中的新亮点。 开发门槛与开发集中度将大幅提高 随着国内各项商业地产调控政策逐步到位， 特别是房地产信贷门槛的提高以及 《城市商 业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛 抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲 目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。 投资渠道方面， 构建渠道多元化、 高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业 房地产发展一个亟待解决的问题。 由于国内并没有完全开放房地产金融市场， 除银行信贷之 外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是 2005 年市场发展的不确定因素之一。 商家对商铺的需求将大幅增加 遵照中国加入 WTOf的承诺，中国商业零售业自2004年12月11日开始彻底对外开放， 中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注， 寻找适合商家发展的商业地产项目， 成 为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 而实际上， 自 2002年起， 各大国内、 国际大型卖场和超市就已开始了大规模地圈地运动。 家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开 12 家店铺，在其他一些大城市各新 开 6 到 8 家新店， 2005年新增 10 至 15家冠军生鲜超市， 2006年新开 100家迪亚店。 2005 年，外资商业对商铺的需求仍会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格， 物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 同时，随着百货业态发展到一定层级，商业分层越来越细化，国外卖场如：沃尔玛、家 乐福、百安居等大型公司的圈地运动将告一段落，中小型的折扣店将进入方兴未艾的阶段， 各类中小型超市，如：万佳、艾佳、百联、联华超市也将进一步扩大，连锁、专业商业如： 7—— 11 便利店等将进入