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一户建”东京人的梦想 a rel=nofollow onclick=doyoo.util.openChat();return false; href=# “一户建”式的独院住宅是日本工薪族的人生目标。 私家房是多数工薪族一生的梦想。对个人来说，买房还 是租房，是个至关重要的问题。纵观发达国家的历史经验， 似乎可以这样说：私家房是经济发展到一定水平之后出现的 目标，是经济发展划时代的标志；让多数国民获得资产，是 一国社会从发展走向成熟的门槛；让多数人实现购房梦，是 决定经济开发最终能否成功的重要因素；私营住宅也是一个 国家经济循环的重要支撑。从这个意义上说，想方设法让国 民拥有住宅，是每个政府经济政策的重要内容。 以日本为例，早在经济发展初期，私家房就出现在游戏 中，出现在歌词里。 上世纪 60 年代日本经济高速增长时期， 曾经出现过一款名为“住宅双六”的游戏。这款游戏从离开 家乡进东京住进公司单身宿舍为起点，历经婚后的公司住宅、 公立机构廉租房、高层公寓之后，终于上升到“ MYHOME 即独院住宅为终点。暗含着回到公司宿舍是输，实现独院住 宅是赢的游戏规则。独院住宅成为此后工薪族的人生目标。 1973 年，小坂明子唱的《你》这首歌曲，描绘了一个更具体 的形象， 一个小而温暖的住宅和院子， 父母与子女还有宠物， 一同享受着甜蜜的生活。 不管这种游戏是否有过，但“住宅双六”这个词却留了 下来，成为业内行话：获取住宅的行动模式或路线图的代名 词。独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一户 建”。由一个小院加停车场、部分私有道路， 2至 3层的木造 小楼构成，面积约在 100 平米到 300 平米之间。拥有它意味 着人生的圆满和成功 ! 政府鼓励购房 政府鼓励购房的政策在实现个人住宅梦方面曾起到重 要的作用。战后初期，日本住宅极度不足，城市因空袭而化 为荒原。盖房子的材料短缺。复员军人中 1/4 的人没住房。 日本政府最初从管制建材人手，一面促进房屋建设，一面建 设公营住宅，但房屋还是供不应求。政府鼓励商业银行提供 长期低利贷款，但资金短缺，商业银行对小额私人贷款也不 积极。为此，日本政府于 1950 年 6 月设立了提供私人房贷 业务的住宅金融公库。首批贷款对象是东京、神奈川、大阪 等住宅不足城市。首批申请者达 款条件为： 月收入为月返还额的 平米以上；木造建筑返还期限为 构为 30 年以内。住宅金融公库的贷款年利率为 1973 等住宅不足城市。首批申请者达 款条件为： 月收入为月返还额的 平米以上；木造建筑返还期限为 构为 30 年以内。 住宅金融公库的贷款年利率为 1973 年。在官定利率为 以说极为优惠。因此，第 得不通过抽选决定。从 全国建筑房屋户数达 3 万多户，申请个人建房贷 7 倍以上； 房屋建筑面积 30 15 年以内、钢筋混凝土结 5.5％，一直维持到了 5%?7%的年代，这个贷款利率可 2 年申请户数猛增 10 倍以上，不1950 年到 2005 年的 55 年中，日本 的贷款。进入高速增长时代后 行住宅贷款，到上世纪 额中占到 7 成。 6000 万，住宅金融公库提供了约 3 成日本商业银行也开始积极推 80 年代末，民间金融机构在房贷总 日本政府还创立了住宅贷款免税政策，希望个人购房的 同时，可以促进对建材、装潢、家具、家电等的需求。 1972 年日本政府实施减免部分税金的政策。 1978 年进一步根据返 还额实施减税。 随着鼓励购房政策的出台和日本式住宅理想的登场，东 京市区开始了猛烈的扩张。东京周边人口增长率最高的时期 是 1960? 1965 年。距东京中心 20? 30 公里地区、 30? 40 公里地区同时进入人口增长高峰；从绝对数来看，这两个区 域人口增长持续时间最长，人口增长绝对数最大，占整个东 京地区人口增长的一半以上。支撑着东京猛烈扩张的是战时、 战后 _人口高峰期出生的两代人。他们接受了日本战后民主 教育，用自己的双手构筑了日本高速经济增长时代。随着他 们结婚和孩子入学，在东京的郊外建起了独立小家。这些人 又是经济增长最大受益者， “1 亿中产阶级” 的主要构成部分。 随着日本高速增长的完成，住房供给开始由不足转为绝 对过剩。上世纪 90 年代泡沫经济之后，不仅房屋空置率逐 年增加， 旧的一户建街区居民数也开始减少。 2008 年统计数 字显示，日本全国房屋空置率高达 13.1％，单身老人家庭达 22.7％，皆为发达国家之冠。如何扭转住宅空置、实现城市 再生成了最大问题。日本式住宅理想与现实需要发生了很大 偏离，人们开始重新考虑：我们究竟需要什么样的住宅 ?根 据 2008 年的某统计学论文分析显示，日本人住宅路线图已 有了变化的前兆。 35 岁左右的人因家庭人口增加而改换居