思源__成都大悦城产品定位(END).pptxVIP

光荣与梦想 ——“成都大悦城”住宅产品定位报告;;2008 经济下滑… 2008 股市下挫… 2008 汶川地震… 2008 房地产在回归周期… 如此 路在何方？;回归策划;分析问题解决问题常用的营销工具 综合体的六个定位纬度 定位的竞争策略 三个定位纬度 组合提升竞争力 动态SWOT分析 ;;波特理论;价值最大化;;动态ＳＷＯＴ;主和次？;如何确定项目的城市角色？; 必须的认知 住宅 是建面50万㎡综合体内的住宅;;问题一： 如何研判市场走势？;;问题一： 如何研判市场走势？;如何研判市场走势？;问题二： 如何研判本案在城市的价值属性？;;城市生长产物 新兴区域 发展潜力巨大 特征： 城市外扩发展的热点区域 城市西贵南富的中间板块 交通与城市任何区域的无缝对接 产业升级 传统商业向高端零售业升级 住宅地产向商业商务地产升级 ; 本案在城市价值属性： 推动区域进入新历程发展的标杆项目 是区域成熟进程的重要载体 ;问题三：如何理解大盘的产品组合、物业配比、分物业角色、开发时序，住宅对项目的价值？;;定位纬度---总体定位与分物业定位;封顶 12月;;2010年;整盘;;问题四：如何在大盘整体下，定位住宅？;细分住宅面临的问题;住宅面临的问题: 市场低迷;住宅面临的问题: 区域竞争;住宅面临的问题: 地块分散;住宅面临的问题: 规划限制条件; 基于这些问题, 如何进行住宅的定位？ ;可乐的故事;分装体现价值;价值最大化;纬度一：提升本案的价值;;;;;;;;;;;A区——B区——C区——D区 A、B区作为一期组合开发 C、D区作为二期组合开发; 产品的价值提升策略： 价值高于价格 ;;成本领先;竞品物业：住宅＋商业（商住楼） 本案物业：住宅＋商业＋写字楼＋公寓（城市综合体）;同一地块容积率的拆分，使得物业形态变得多样化，既有低密产品，也有现代高层。这区分于单一产品项目，具有产品类型上的竞争优势。;建筑立面 精装修 景观园林 智能环保;精确打击：直面不同的竞争项目的动态SWOT 捕捉空白：合理的产品推售时序安排 直接竞争：价格趋近形势下的???质优势;项目;;;;; LOWE玻璃使用；;优化限制条件之五: 90/70;优化限制条件之五: 商业影响;价值最大化;;;住宅定位 ; 目标客户： 向往高品质、国际化生活氛围，追求享受高端商业配套的 社会新贵、城市中产及城市投资型人群 ;住宅客群分类及来源; 找到目标客户的需求产品 确定本案的产品定位方向;产品定位——产品形态;;产品定位——户型设计建议;优化户型空间; 利用竖向和边角空间作储藏，增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。 减少户内交通 借用餐厅、客厅空间，每一寸空间分分必争。 采用落地凸窗，产生良好的视觉效果，增大采光面，使用房间更宽敞。 液晶电视的普及，可适当缩减客厅面宽； ;居室部分考虑与层高的结合,突出对空间的灵活使用，储物柜内壁预留高度不同的插槽，使用者可根据用途将隔板、横杆灵活调整位置；亦可采用轨道式拉门节省空间，减少占用面积。;灵活空间与可变设计; 实现整套房屋的集成化设计和生产，是长期的目标。 可先从厨房、卫生间模块开始：厨房、卫生间设备及管道最多，又是人活动最密集的区域。 因此，将这两个功能模块集成设计，可使有限的空间内功能更加齐备。;把部分功能移至餐厅，形成厨房、餐厅一体化设计。服务阳台与厨房平行式布置最佳，这样可以保证灶台成L型布置或一字型、双边布置。 ;卫生间集成模块;智能　环保　节能; LOW-E玻璃具有良好的隔热保温作用； 为业主节省制冷费用另外LOW-E玻璃的可见光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染； 考虑到本项目周边临路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。 ; 断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好。 与LOW-E组合使用将为业主节省更多的制冷费用并保证良好的隔音效果。;地板采暖热流示意图 ;采用一台主机与多个末端安装的方式，主机安装在室外阳台的“隐蔽”处，同时供多个房间的供热或供冷，任意调节房间温度。 ; 通过滤料、活性炭、沸石，产生吸附、过滤、微电化学电场作用，去除水中余氯、重金属离子、细菌和杂质。; 普通排水方式容易产生卫生死角和噪音。 而同层