探究物管公司利润率之真相.pdfVIP

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2021-07-21 发布于安徽
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探究物管公司利润率之真相.pdf

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目录 1 物管公司利润率差异大，分拆上市后明显抬升 4 1.1 上市物管公司利润率离散程度大 4 1.2 物管公司分拆上市后利润率显著提升 4 2 边际看新交付项目，长期看增值服务及经营能力 . 6 2.1 静态影响因素：收费模式、增值服务、税率、管理业态 6 2.1.1 收费模式：酬金制 /包干制 6 2.1.2 增值服务营收占比 7 2.1.3 税率的影响 11 2.1.4 管理业态差异带来的影响 12 2.2 动态影响因素：新交付项目经营管理能力 12 2.2.1 新交付项目显著影响物管公司的利润率 12 2.2.2 经营管理能力的提升对冲管理成本的上升 15 3 投资建议：看好利润率能持续提升且未来能维持稳定的公司 16 风险提示 17 图表目录图 1：万科物业近 10 年毛利率情况 5 图 2 ：金地物业近 10 年毛利率情况 5 图 3 ：中海物业 2012 年至 2018 年利润率情况 6 图 4 ：中海物业 2013 年起营业收入及成本同比增速变化 6 图 5 ：彩生活历年毛利率变化与收费模式间的关联 7 图 6 ：增值服务垂直细分百花齐放 8 图 7 ：碧桂园服务增值业务与物管业务毛利率情况 9 图 8 ：雅生活服务增值业务与物管业务毛利率情况 9 图 9 ：永升生活服务增值业务与物管业务毛利率情况 9 图 10 ：南都物业增值业务与物管业务毛利率情况 9 图 11：社区增值服务毛利率高于非业主增值服务 10 图 12 ：增值服务营收占比对利润率的影响 11 图 13 ：2017 年各业态物业的物业费情况（单位：元 / 平 /月） 12 图 14 ：物管公司毛利率预测模型框架 14 图 15 ：物业百强营业成本均值逐年上升