乐山半山别院项目.doc

乐山半山别院项目 乐山半山别院项目 乐山半山别院项目 乐山半山别墅策划规划设计与管理营销实战----作者：李信宽容 乐山“半山别墅”全程策划规划设计实战事例“半山别墅”项目市场剖析一、乐山市房地产市场剖析乐山市房地产开发项目楼盘以多层(商住)住所为主题,但跟着乐山市房地产多层(商住)住所的房地产市场求过于供.今年新建项目显然减少，中﹑小型楼盘好多已经清盘，几大主力楼盘接踵进入尾盘，市场供给有限，购房者选择余地较小，这在必定程度上限制了住宅花费。另一方面，跟着年青人和老年人在购房集体中所占比率增大，中﹑小户型住宅的市场需求量激增，这必定与乐山房产项目大面积、大户型的共性相矛盾，其结果也将影响住宅花费。 跟着乐山市房地产发展，楼盘好多已经清盘或已经进入尾盘期间，政府大批进行土地拍卖，很多房地产开发商已经开始圈地，准备着乐山市房地产今年的最后激烈的战斗。2004年乐山市房地产进入了一个“抢滩期间”房地产开发商着重了房地产项目（产品）的整体建筑，从小区的规模到项目（产品）的外观设计；从小区的的配套设备到物业管理和品牌的塑造；从销售策略到销售人员的专业素质，跟着乐山市经济飞快发展，客户的不停对房子的质量要求已转到了项目的完美性，政府也提出了“乐山修建人居环境重特点”的口号！1﹑乐山市多层（商住）住所基本状况（1）﹑2004年乐山市多层（商住）住所进入了房地产的淡季，跟着中﹑小型楼盘项目的清盘，大盘进入尾盘期间，政府大势拍卖土地，开发商开始了置地，圈地，乐山市的购房者都在刮目相待，目前乐山市多层（商住）住所供给市场拥有以下特点：A开发模式多数为商+住,一般1---2层为商业配套物业. 价钱(均价)一般在1180----1380元／平方米左右(不分地点). 主力户型多在80---150平方米范围内建筑规划及小区较为单调化宣传方式单调化﹑多层(商住)住所的发展趋向 从市场的供求剖析,乐山市多层(商住)住所已达到饱和状态,中﹑小 -1- 乐山半山别墅策划规划设计与管理营销实战----作者：李信宽容户型及项目产品的多元化，为乐山市房地产的重生命. 多层(商住)住所物业的全面提高,2004年7月中﹑小型楼盘项目的清盘，大盘进入尾盘期间，市场需求逐渐上升。 多层(商住)住所的面积在减小,一些马上开盘的楼盘着重主力户型面积的打造,环境的塑造,配套设备的成立. 乐山市房地产飞快发展，开发商现已着重了楼盘质量的打造，环境的 塑造等配套设备进行综合完美的社区的开发。 1、乐山市房地产价钱走势 2004年1月与2004 年7月乐山市房地产价钱涨浮表 年/月 元/平方米 上升浮度比率 2004年1月 980元/平方米 0 2004年2月 1000元/平方米 13% 2004年3月 1070元/平方米 44% 2004年4月 1100元/平方米 19% 2004年5月 1180元/平方米 50% 2004年7月 1380元/平方米 74.5% 乐山市2004年房地产价钱走势图74.50% 64% 44% 50% 13% 19% 0% 米 米 米 米 米 米 米 方 方 方 方 方 方 方 / 平 / 平 /平 /平 / 平 /平 /平 980元 000元 070元 100元 180元 260元 380元 1 1 1 1 1 1 2004年1月 2004年2月 2004年3月 2004年4月 2004年5月 2004年6月 2004年7月 进入2004年乐山市房地产价钱一路上升.乐山市政府鼎力开发乐山市旅行项目,政府对外进行招商引资,一些品牌公司入住乐山使乐山的经济一度上升.市政府提出“分散旧城，要点发展新城”的城市规划战略,乐山市各区县纷繁来乐山市居住,外处投资者也对准了这个旅行城市,促进乐山市房地产价钱再三上升,从年初的 1000元(均价)/平方米到此刻的1380元/平方米(均价)均匀涨浮240元/平方米,由此表示乐山市房地产价钱内在的潜力.公寓则涨到均价1460元/平方米的成绩。2﹑乐山市房地产户型设计 -2- 乐山半山别墅策划规划设计与管理营销实战----作者：李信宽容 乐山市房地产户型设计种类比许多元化 ,但传统(100---150 平方米)中等户型占据导 地点,因为市场需求有限 ,中﹑大户型已在走下坡路线 ,而小户型的住宅出现了紧缺的现 象,小户型将领导乐山市房地产的户型 ﹑面积时代。 A面积剖析（平方米） 面积（平方 21---100 （不含 100—150（不含 150—200（不含 200平方米以上 米） 100） 150） 200） 数目 11 19 15 10 比率 24% 42% 33% 22% 市场检查表示在多层（商住）住所户型的面积的选择上100—150（不含150）平方米的占到42%，而主力户型面积也在此范围内，其次是150—200（不