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土地一级开发整理 土地一级开发程序 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过 程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设 施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内 的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、 补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、 （水通、电通、路通和场地平整）“五通 一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一 平”的建设条件(熟地) ，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房 地产开发商拿土地盖房子属于二级开发） 。地产开发中，为规范开 发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行 操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个： 一、加强政府对房地产业的监管力度； 二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管： 开发流程 （一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇 政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级 开发申请。 （二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土 地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案 1 / 77 土地一级开发整理 主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上 物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、 规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建 设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、 交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措 资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织 实施。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责 筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并 组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利 润率不高于预计成本的比例规定。通过招标方式确定开发企业后， 土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向区县或市规划部门办理规划意见， 向区县或市国土部门办理用地手续，向区县、市发展和改革委员 会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门 的，应按照有关规定办理相应手续。 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用（转 成建设用地）手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的， 2 / 77 土地一级开发整理 土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得区县或市人民 政府的批准。 （八）在取得区县或市人民政府的批准文件后由土地储备开发实 施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关 手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、 绿隔等项目需按规定承担回迁房建设等。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由区县或市国土局组织相关 委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本； 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入区县或市土地储备库 土地整理工程总承包模式 1、土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土 地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟 征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道 路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百 分比作为经营利润。 2 、利润分成模式 土地一级开发采用的方式，土地一级开发企业接受土地整理 储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储