商业项目策划培训教材.pptx

商业项目策划;商用物业业态分析;商用物业业态分析; 正佳广场是全国最大的商业广场之一，计划投资约40亿元人民币。用地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米。剧场式设计，空间层层递增。设挑高七层的7000平方米园林生态中庭、拉斯维加斯四季梦幻天幕和欧陆式柱廊。南北两面各有6000平方米的外广场。配90台扶梯、14台垂直电梯、7台观光电梯，1500个停车位。可供4万人同场同时消费，日承载客流量80万人。　　正佳广场将采用“体验经济”商业模式，引入全球零售百货巨擘（大型百货公司）、??际名牌旗舰店，跨国主题娱乐公司，配套零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务八大功能，引导购物新体验。;SHOPPING MALL：; 天河城广场于1992年8月18日奠基，同年11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试营业。天河城广场由购物中心、49层的写字楼和39层的酒店三幢建筑物组合而成。目前这里已是集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代化大型购物中心，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。 天河城的室内，空间大、光线足、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有“街”，街内设店，环形设计，没有背角，任何一个空间都被恰到好处地运用到位，不浪费，也绝不吝惜；室外，既有广场，又有花园，四周都有马路，周边都能通车，地铁站直达商场，使用任何一种方式都可以没有羁绊地进入天河城。这样的建筑规划与设计，不仅在上世纪90年代的国内是独一无二的，即便在今天也可谓首屈一指。 ; 中华广场建筑面积达十七万平方米，是集饮食、购物、娱乐于一体的，广州市目前最大的休闲购物广场。东面设有全国最长的户外观光电梯直达七楼。 中华广场的负二层至负四层建有全市最大的自动化停车场，可提供1200多个机动车位。目前日均人流量已达15万人次，节假日更高达30万人次。; 友谊商场位于环市东路的总店经营场地2万平方米，经营商品8万多种，消费人流平均每月高达70多万人次。作为展示现代广州时尚新生活的橱窗，一贯致力于提升人们的消费生活质素和品位，向宾客展现优雅、宽敞、舒适的购物环境；高品质而多样的时尚货品；精心塑造的高级百货商店企业形象，开办VIP贵宾卡业务及多项方便宾客的服务项目，给予客户不一样的身份感。;商业街：;裙楼商场：;专业市场及主题商场：;地下商场：;物流中心：;广州国际玩具礼品城 占地32万平方米的广州国际玩具礼品城以“大平台，大市场，大流通”的格局建设形成一个配套齐全和打通产业链条的现代化专业展销中心，成为行业发展的风向标。;广州商用物业的整体特点;⒋大卖场带旺同场商铺 大型超市所到之处必然使得附近的商业气氛大增，不少的楼盘更是以超市的进驻作为卖点来吸引买家。沿线的商铺价格也随着人气的增加而增加。如蓝田路的家乐福大型超市开业，使得万国广场二层商户的销售额平均比以往增加15%，商场的租金上调10%。?“跟着大商家走一定不会错”成为一些投资商铺人士的口诀。 ⒌小区商铺供应量充足 随着许多中、大型住宅小区发展日渐成熟，生活、商业配套也日益完善，例如天河区的美林湖畔花园、汇景新城、东景花园等，万科四季花城和海珠区的凯蓝半岛、光大花园等楼盘都推出了小区内的商铺。小区商铺主要经营的是满足居民日常生活起居所需的东西，表面上看利润相对微薄，但由于有着固定的消费群，其前景倍受商家看好。;一、地块平整阶段 ⒈市场调查：包括宏观调查及微观调查。 ⑴宏观调查：调查项目所处地段的道路规划、商业发展、市政配套等发展方 向，清晰项目地段及发展的优劣势。 ⑵微观调查： ①调查项目所在区域已建、在建、未建的同类型商场，清晰了解竞争对手的详 细情况，进行有针对性的战略部署及前瞻性的市场定位。 ②调查当地消费者构成，了解其收入水平、消费习惯。 然后再根据人口结构、消费结构、项目规模、交通情况来策划商场的市场定位、形象档次、规划布局以及商户组合。;我们要了解的情况 ⒈商场所在地段的商业气氛如何？ ⒉发展商（投资商）想要回笼多少资金（商场租售均价及回收资金总额）。 ⒊商场现有的实际情况能否支撑其租售价格？ ⒋附近同类型商场的情况（定位、主题、售价、租价、管理费、其他费用、装 修档次、招商策略、管理与经营等等）。 ⒌做这个商场会存在哪些问题？能否解决？ ⒍发展商（投资商）可以投入多少钱对商场进行兴建或整改？ ⒎我们的投资者或目标商家及消费群在哪里？做怎样的商场能吸引他们？ ⒏日后的经营管理由哪家公司负责？怎样做才能保证旺场？;商圈分析：通过商圈分析可以了解商圈的市场容量、市场机会、预测新设