20151022资产经营公司工作框架的汇报 YJ.docx

PAGE 7 资产经营公司工作框架的汇报 根据2015年10月21日领导班子会议,和前期与杭州钱江新城自从经营管理投资有限公司(以下简称”资产经营公司”)的交流探讨,资产经营公司工作目标和工作框架如下： 资产经营公司长期工作目标为：整合资源，突出业务重点，做大关键业务，最终实现IPO上市。 近期工作目标：首先，分析资产经营公司各项业务，寻找能够扶植上市的重点业务。同时，结合债券工具，分阶段、分步骤对接资本市场。从而达到通过合理利用内外部资金资源，迅速扶植重点业务的目标。 资产经营公司业务经营情况分析 （一）商业物业招商板块 资产经营公司商业物业招商板块主要业务为代管代营和自有商业物业招商，总面积46.15万方。代管代营、招商服务、自有物业出租年收入约1.5亿元。 板块优势 （1）区位优势明显：物业及写字楼主要位于钱江新城核心区； （2）资产质量好：新开发物业资产质量好、管理水平高； （3）现金流量稳定：租金收入持续稳定； （4）成长性好：未来单位面积的租金收入将呈上升趋势。 板块劣势 （1）投资回报周期长：写字楼、商铺等物业建设初始投资金额较大，固定资产比重较大，投资回报率较低，回收周期较长； （2）业务发展局限性：商业物业的规模扩张需要依托于楼宇建设，时间较长，另外收到现有互联网购物消费的冲击，实体物业的收入增长速度较慢。 总结：商业物业招商业务规模扩大和盈利能力提高从而符合新三板甚至IPO上市要求需要有良好的盈利能力，同时具有较高的成长性，才能获得市场认可，目前商业物业每年折旧依然较大，无法实现很好地盈利。同时，商业物业招商业务规模扩张周期长，另外收到网络购物的冲击，收入增长较慢。因此，我们认为目前商业物业招商板块并不具备短期内实现上市的目标。 （二）酒店会议餐饮板块 资产经营公司拥有洲际酒店、假日酒店及潮居餐饮三家阶梯式酒店会议餐饮实体，总面积达16.3万方，年营业收入约2.3亿元。 1、板块优势 （1）城市地标：洲际酒店的金球建筑已成为杭州市的地标性建筑； （2）区位优势：两家酒店均位于钱江新城核心区，区位优势明显； （3）定位高端：洲际酒店为五星级酒店，定位顶级商务、住宿及会展业务；假日酒店为4星级酒店，定位为高端商务、旅行住宿业务； （4）现金流稳定：两家酒店均有持续稳定的客流，现金流量稳定。 （5）未来业务机遇：在未来受钱江新城承接G20峰会及会务展览、商务旅游、休闲观光业务增加等因素的影响，业务将迎来良好的发展机遇，前景较好。 2、板块劣势 （1）重资产经营：酒店业务前期投资资产规模较大，固定成本较高，盈利能力较弱，投资回报率较低，回收周期较长； （2）未形成自身酒店管理品牌：钱投集团外聘洲际集团及假日集团对酒店业务进行管理，未形成集团自身的酒店管理品牌，无法实现酒店品牌连锁经营管理。 总结：酒店业务由于前期初始投资金额较大，酒店经营业务投入规模较大、盈利能力较弱、酒店管理能力并不突出、在会展业务方面没有明显优势，在酒店经营领域不具备较强的核心竞争力，酒店业务尚不具备实现A股上市并对接资本市场的可行性 （三）广告传媒板块 资产经管公司目前拥有广告位一万余方，收入主要为广告出租收入，年营业收入约600万元。 板块优势 （1）区位优势明显：广告位置大多位于钱江新城核心区及附近商圈，商务活动频繁、人流密集区域。 （2）轻资产高毛利：广告业务固定成本较低，毛利率较高。 （3）收入增长较快：广告业务持续不断带来稳定收入，钱江新城文化传媒有限公司（以下简称“文化传媒公司”）14年总收入较13年增长约30%。 （4）发展前景好：随着G20和亚运会的召开，将为广告业务带来较大增长。 板块劣势 （1）业务规模小：目前业务规模仅600万元，不具有规模效应 （2）业务模式不成熟：目前公司广告传媒业务处于起步发展阶段，业务模式较不成熟，未能很好发掘新城内具有价值的广告位。 总结：广告传媒业务目前处于轻资产模式运营，毛利较高且收入稳定，是历史包袱比较轻的业务板块。另外，由于轻资产运营，业务复制能力相对较强，相比重资产业务可以较快速度发展。集团作为全国唯一拥有的近30平方公里的户外广告资源的公司，可以借助已有资源大力发展广告业务。随着G20和亚运会相继召开，广告传媒业务又能迎来较快的增长期，抓住这个增长机遇，快速发展此业务板块，并结合一些外延收购，有机会实现新三板或者IPO上市目标。 （四）物业服务板块 资产经营公司目前有核心区、东站枢纽、市民中心等5个服务中心，物业总管理面积达200余万平方米，年营业收入约5500万元。 板块优势 （1）区位优势明显：物业服务地区位于钱江新城内，大型交通枢纽、办公楼。 （2）轻资产：物业服务属于轻资产业务。 （3）收入增长较快：广告业务持续不断带来稳定收入，2014年杭州钱江新城