电梯管理规程讲义.docVIP

电梯设备管理 电梯设备管理 电梯已成为高层建筑不可缺少的交通运输工具，在注重生活质量的今天，电梯不仅帮助人们提高了工作、生活的效率，同时也在提供着一种舒适和方便。可以说电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关。因此，电梯设备的管理显得越来越重要。电梯的管理包括电梯的运行管理、设备管理、安全管理与经营管理。 电梯是一种具有高技术含量的专用设备。物业管理企业可设置专门的机构对电梯进行集中的专业化管理；也可委托社会上的专业机构进行管理。对经管电梯数量大、种类多的物业管理企业最好组建自己的专业队伍进行集中管理，这有利于提高服务水平和经营效益。 房地产E网 / 物业经理人 / 一、电梯的运行管理 （一）运行时间及运行制度 北京地区高层住宅电梯的运行时间与运行制度。 房地产E网 / 倍讯易 / １．运行时间： 电梯实行全天２４小时服务。日常运行时间为每天早６时至晚２４时。电梯人员要替班用餐，保证电梯不间断边疆运行。夜间必须配备电梯值班人员，遇居民有特殊情况需用电梯，值班员要随叫随到及时开梯服务。 ２．运行制度 ２４小时运行制可分以下几种类型 （１）单梯（包括有备用梯的单梯）：２４小时运行，夜间值班（即司机不在轿厢内，在值班室随叫随到或予约开梯）运行。司机上、下午吃饭时间有人替班，运行不间断。如运行梯发生故障时备用梯投入运行。 （２）并列双梯和有通道的双梯：按设计流量应为双梯同时运行。但可执行１部２４小时制，１部１８小时制，即夜间只设１部电梯值班运行，白天吃饭时间错开，保证全天任何时间都有电梯可用。为节电亦可执行部２４小时，１部高峰运行。高峰时间为早、中、晚３个高峰。高峰时间的长短按具体情况定。每日不超过４小时。 （３）三梯有通道电梯：执行１部２４小时，２部１８小时制。白天３部电梯同时运行，夜间只有１部电梯值班运行。吃饭时间不停梯。此类梯也可执行一部２４小时、一部１８小时、一部高峰梯。 以上３种运行制的运行梯其白天运行时间均为６：００－２４：００。 （４）无司机运行梯：严格执行巡视制度，夜间设值班长，同样执行按时开关梯制度。写字楼、商厦、宾馆等高层建筑电梯的运行时间与制度可根据实际需要来确定。 （二）运行报表制度 为掌握电梯运行状况和搞好经营，应建立起填写运行记录与报表制度。各种表格应由物业管理企业统一印发。包括： １．电梯运行记录。是对电梯运行情况的记录，由司机每天填写，一式二联。 ２．报修单。是对电梯零修情况的记录。由维修工填写，报修人（司机）签字验收，一式三联。 ３．电梯运行月报。是电梯每个月运行基本情况的报表，是考核本单位（或每部）电梯运行率、故障率指标的依据。月报由统计员填报。 ４．电梯设备年报。 ５．电梯事故月报表。 二、电梯的设备管理 完好的设备是优质服务的基础。电梯的设备管理主要内容有：电梯的接管验收，维修管理和技术档案资料管理。 （一）接管验收 １．验收工作是由设备安装转入使用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和使用有着很重要的意义。对每部电梯都应个别进行验收。物业管理企业接到建设企业的“接管通知”后，即应组织验收小组，其成员应有物业管理企业主管负责人及若干技术人员。验收时应有原施工单位负责人参加。物业管理企业如无技术力量，可委托“质量监督站”进行验收。第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间。复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题，可做为遗留问题与建设单位签定协议保修或赔款补偿。对这类协议必须是在设备能用不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应由物业管理企业签署。 ２．验收时应注意对重点部位的检查。验收的具体技术标准按国家现行规范、标准执行。 ３．交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括竣工图；安装说明与使用说明书；隐藏工程记录与性能测试记录；装箱单；配套产品合格证；随机工具与备用品备用件。 ４．其它有关问题： （１）保修期。按规定，产品在出厂１年半内保修，安装质量在１年内保修。特殊要求可与施工单位协商决定。 （２）司机休息室与维修间。按常规每幢独立的塔楼单梯应在首层配１居室的值班休息室，双通梯及３通梯均只设１间休息室。每维修１－１０部电梯应配一维修点（相当于２居室面积）。但附近建有集中维修用房的除外。 （３）通向楼顶的楼梯口未设计梯门的应补装铁栅栏门，并装防盗报警装置。 （４）提供高档电梯贵重的易损件和备件费。 以上４项问题应验收时协商议定。 （二）维修管理 电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制动２４０次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延