同策株洲山水国际三期2批开盘定价报告2.pptx

目 录 第一部分 市场分析 第二部分 竞品分析 第三部分 客户梳理 第四部分 定价说明 第五部分 开盘计划; 策略前的思考;近期房地产市场事件回顾;事件背后引发的思考; 1、市场气氛不正常！ 2、楼盘售价存在人为价格操作！ 3、热销背后人为的炒作！ ;近期房地产市场信号的传递;2010-4-18;国务院重要新政（2010年4月15日、 4月18日）;CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据全国重点城市成交情况对比;新旧政策评估：100万的房产首套、二套房新旧政策对比;背后引发的思考？;后期市场研判;通过以上思考，对本案此次开盘的心态：;第一部分 近期市场情况分析;整体市场月度量价走势 ;株洲各区域市场3月量价走势 ;市场小结： 2010年3月，整体住宅市场成交面积基本有所上升，达到16.9万平方米，相比2月成交量上涨56.4%。3月住宅价格环比略有下降，但总体仍维持在3000元的单价水准。 原因： 受全国市场热销氛围的大环境影响，株洲的住宅市场同样表现出良好的复苏姿态。 株洲市场第一季度中市场供应量较少，使客户选择空间较小，给客户造成紧张的局面。 部分开发商人为制造房源紧张、价格上涨等热销氛围，给客户造成一定心理压力。 ;第二部分 竞品分析;玫瑰名城;玫瑰名城四期于2009年9月27日开盘， 开盘价： （小高层13+1层）价格范围：2700-3240元/㎡，均价2820元/㎡；（高层18+1层）价格范围：2700-3340元/㎡，均价2880元/㎡ 楼层价差：20元/层 价格调整后：（2010年2月调价） （小高层13+1层）价格范围：3100-3620元/㎡，均价3200元/㎡（高层13+1层）价格范围：3360-3800元/㎡，均价3520元/㎡ 楼层差价：20元/层 第五期今年五月开盘，预计均价3600元/㎡;金色荷塘;天鹅湖壹号;印象华都;印象华都价格走势;城市风景三期;市调： 目前在售房源部分楼层对外一口价3880元/㎡，顶楼3580元/㎡（10、11、17幢） 原开盘价：价格范围3100-3400元/㎡，均价3300元/㎡（去年8月开盘）目前余房20套，基本是160㎡四房。 今年6月，新推出178套新房源，120-145㎡，二梯四户，目前已开始定购选房，交10万优惠2万，可定房号、价格。 开盘均价4000元/㎡，起价3700元/㎡，???层差价20元/层，无景观差价；;案名：恒丰.水岸春天（三期） 项目位置：天元区滨江南路168号 开发商：株洲恒丰置业有限公司 ;市调： 该案二期目前已是现房，尚有余房39套，对外报均价3756元/㎡ 三期临江5栋还有少量余房在售。 09年12月开盘均价3900元/㎡，每层差价20-30元/层，年后价格上调，余房均价4780元/㎡，最高价25层5100元/㎡;案名：湘银.金色阳光 项目位置：天元区滨江南路市政协旁 开发商：株洲湘银房地产股份有限公司 ;尚格名城;尚格名城价格走势;嘉麒.新城壹号;新城壹号价格走势;恒基.莱茵小镇;莱茵小镇价格走势;锦绣江山;锦绣江山价格走势;经世皇城;开盘均价3450元/㎡，调价之后上涨100-200元/㎡，均价3680元/㎡，低区3200元/㎡、中区3600元/㎡、高区4600元/㎡ 楼层价差：1-20层20元/层，20层以上10元/层 ;竞品小结： 1）客户购买需求：春节后购房热情较高，如：金色阳光：187套房源却排号约500组客户。 2）产品需求方面：3房产品是市场需求主力户型。 3）春节后楼市成交乐观，区域楼盘价格呈不同上涨情况，平均涨幅约10%左右，上涨价格约150—500元/平方米。 4）开发商共性：部分楼盘余房不多，借机大幅度提价，存在一定炒作嫌疑。 如：水岸春天：余房约10几套，对外报价约4700元/平方米， 经世皇城：余房6套，对外报价4500元/平方米;第三部分 储客情况分析;目前VIP卡办理情况统计;客户蓄水情况（截止3月20日） ;潜在客户挖掘手段;后期意向客户开发手段;客户落位分析;12幢落位;13幢落位;15幢落位;储客情况小结;第四部分 定价说明;推案盘点;各栋产品明细;定价思路： 原则1： 市场竞品分析：参照目前株洲区域市场内楼盘价格成长情况； 原则2： 自身产品分析：项目不同的产品根据房源楼层、位置、景观等因素差异化定价。 原则3：根据客户的落位情况进行价格微调。 ; 定价考量点： 影响定价的因素，（定价特定因素）考量重点依次为：位置、景观、采光、楼层。 位置：12幢、13幢作为本案江景房最后2幢之一，因此价格作最大跳升。 景观：一线江景，不可复制性，江景产品实现价格最大跳升。