某房地产营销策划总案.pptx

中铁·缤纷新城营销策划总案;【美城对中铁·缤纷新城营销目标的理解】;【项目销售目标】;如何塑造统领者形象？ 并在区域内放大口碑及形象 ;报告脉络;城东发展;; 为了实现"纺织城"的转型发展，2008年西安市委、市政府决定，在完成这一地区主要国企破产改制的同时，启动新一轮的产业重组，对原西北国棉三厂、四厂、六厂等5家企业进行整合重组，成立了西安纺织集团公司，异地选址建设"西安现代纺织产业园区"，开展了大规模的纺织产业搬迁、改造、升级工作。 园区计划总投资300亿元，是全国28个纺织产业基地中唯一在西部地区的基地。园区位于西安市灞桥区灞河以东，洪庆组团西南部，距纺织城核心区约3公里。园区规划总面积434.7公顷（6520亩）。;区域特色;地铁六号线;纺织城区域生活配套较为齐全，但随着纺织城经济的衰落，配套标准较低，片区缺乏中高端生活配套；;纺织城治安较差，闲散人员多，但辖区内只有一个灞桥区派出所且效率不高。所以治安问题一直困扰着纺织城居民。 就纺织城东南部白鹿原上，江村垃圾处理厂距城区2.5公里，常年散发恶臭，导致城区内空气质量差;;;户型示意;中铁置业，依托中国中铁世界“双500强”雄厚实力，盘踞国内一流房地产综合运营商地位;如何在区域环境落后的的现状下，提高首置、首改类客户的认同感？ 尽管现实不足，我们的客户更愿意兑换项目哪些核心价值？;TARGET 目标;2013年将会面临怎样的宏观和区域市场？ 本项目从中得到怎样的启示？ 我们如何应对？应对的方向？;2012楼市调控力求稳定，抑制高房价成为重点;货币政策放松;在房地产行业快速发展的时期，房地产企业比较看重开发速度，楼盘质量和精细设计方面则注重的比较少，更多地是为了满足投机需求，但现在随着市场投机性购房者在调控作用下的退出，购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略。房地产在逐渐褪下浮华的外衣后，将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢，房地产业也将告别过去“粗犷”式经营，细分市场、精细化经营将成为未来方向。 ;2013年房地产政策预???：;2;项目名称;项目名称;区域年度竞品供应在50-60万平米，2013年大致供应约60万平米，市场竞争较为激烈，不含未来新项目入市；;区域浐河两个项目年去化10万㎡左右，另外两个板块项目年去化在5万平米左右，并以低价团购冲销量；;区域各楼盘均价相差不大，区域三个板块均价5100-5400元/㎡左右，纺织城内板块价格相比其他板块低200元/㎡；;;[问题&启示2];TARGET 目标;客户来源;客户来源;从项目的产品特征以及片区调查分析中我们不难发现： 我们的主力目标客层在25—35岁之间； 他们工作在西安其他区域，收入3000-5000元/月； 他们的父母属于纺织厂一代工人，虽然收入不高，但会攒钱 是一个年轻、活力、时尚，容易接受新鲜事物的群体。 他们普遍面对同样的生存压力与社会状况，具有相近的生活经历与审美观，有共同语言，具有语言与心灵的共鸣。;客户定位;努力工作，享受生活、生活城市化、思想国际化;客户解析;项目形象如何契合客户气质，如何找到最能打动目标客户的形象体现或诉求差异？ 如何建立个性化的特权服务体系，创造竞争项目无法逾越的高度？ ;TARGET 目标;1#;【基于项目首次开盘目标下的面临的问题】;问题一&启示;如何把外围客户引进展示区，建立初步感情？ 如何借助园林示范区开放对客户如何收拢引爆？ 开盘前如何逐步深化客户对项目核心价值的认识？;SWOT;;;[问题的解决];合理、富竞争力的价值体系;[合理、富竞争力的价值体系];——中铁·缤纷新城卖的绝不是简单的产品，更是一种舒适的生活方式。将产品和区域特色的价值留给客户自己去理解及观赏，区域地位和项目品牌应该贯穿项目推广的始终：;中铁· 新城东复兴 · 青年专属;政府2007年提出重新振兴纺织城，将其打造成“三新之城” 宜居新城，物流新都商贸新区，双地铁贯穿城区 政府带领纺织城走上复兴之路，华丽转身 迈步走向国际化大都市; 他们追求自由，渴望自我实现 被生活所挟持做着自己并不喜欢的事情，但同时充满激情 与他们的父辈不同，不愿随遇而安，希望能在年轻的时候尽量多的追逐梦想。 年轻的心态及年轻人无尽的想象力充斥着他们的脑子 随着科技的快速发展，他们是最能接收新鲜事物的一群人，喜欢关注网络，关注新媒体 对于旧的东西有一种特殊的怀念，在追逐前进的道路上也希望获得一片曾经渴望的宁静。 ;;营销上强势突出青年专属社区个性;[青年专属社区];;他们“潜伏”在网络中“潜伏”在“团购”里，他们坐在写字楼购物淘宝里……;看到一个温馨的家——样板间的杀伤力 感受周围很便利 区域交通利好的发布，在现