某县佛山东邸项目营销策略报告.pptx

;;;开发商目标;;项目区位; 半山系马防层峦，奕奕金螺斗际攒。 　　俯视林城挥汗雨，下临泉壑渡沙湍。 　　洞飞云迹常流润，佛勒石形不碍宽。 　　乘兴徘徊幽静里，几忘身是散闲官。 ;项目区域尚处于城市发展改善性建设阶段，周边以空置的用地和待开发住宅用地为主。;;本体条件小结;项目属性界定;;大部分客户经济能力较弱，属于典型的刚性需求客户或改善型刚性需求客户;成交客户来源地主要是东平城区占到80%，乡镇上来的客户占20%，客群构成年轻化。;客户置业关注点目前主要集中于地段??产品的基本层面，开始重视环境、配套;除高端项目外，在售楼盘基本在争夺同一批客户，市场竞争激烈;市场处于多层向高层过度的阶段，产品同质化严重（多为多层和板式小高层）。;低总价、精品小三居（100—120㎡）的户型受到了市场的认可;市场概况小结;;售楼处是主展示区，形象包装一般，个别项目有突破，不少售楼处集中在西华联超市附近。;形象展示未能体现项目档次，缺少样板间及实景展示重要环节;推广渠道以户外广告和单页为主，活动成为突破的主要手段。;;市场小结;;;;房地产和税收政策的频繁调整，会在一定程度上增长市场观望情绪; 政府宏观调控加大开发难度，房地产企业应从追求利润最大化向实现快速回笼资金转变。 金融政策进一步紧缩，将加大投资客户和多次置业者的成本，在一定程度上降低市场的活跃度。 宏观政策不断加强将增加市场的观望态势，赶在政府出台更严厉的政策之前完成项目销售，将是下阶段个盘营销的重点。;;;政府领导 公务员 事业单位领导 知名企业的管理层 私营企业主 个体户 企业员工 富裕乡镇有钱人 教师;主要包括公务员、政府领导、事业单位领导、知名企业管理层和私营企业主 他们已经功成名就，有一定的社会地位和影响力，有自己的社交圈子。 他们大多都有官本位思想，希望得到社会的认同和尊重。 他们在成功之后开始追求生活的美好品质，提升生活品味，甚至享受养生乐趣。 他们买房子不仅仅是为了满足居住功能，更是一种身份感和荣耀感的认同。 他们希望自己的居所幽静隐秘，要求私密性和安全性很高。 他们消费时比较理性，喜欢根据自己的判断来决断;人群主要包括企业管理层、员工、个体户、乡镇有钱人、教师等人。 他们其中有一部分婚房消费者，其他的属于二次置业者。 他们买房子是为了居住，鉴于经济实力和家庭构成，他们不会选择总价太高的房子，他们是100-120平米户型的主要消费者。 他们处于事业的上升期，还在积极打拼中，对居住的舒适性有了比较高的要求 他们辛苦挣钱，很在乎房子的性价比，考虑细节比较全面 他们既考虑购房的成本，也会考虑生活成本,也向往荣耀的生活方式 他们关注教育资源,他们的支付能力不是很强，首付10-15万元。;这部分人很少，但是不能不考虑，他们主要包括外地在东平做生意者、荣耀型买家 中一部分具有投资意识的消费者、乡镇有钱人。 他们具有超出一般人的投资眼光，属于多次置业 他们看中地段、发展前景和物业价值的增值空间等方面 他们比较理性，会对很多方面进行反复比较 ;追求生活品质的城市上层;三大客户群体构成图;;;成本有效控制，把钱花在客户可感知的部分； 步行时视线向下偏离10°，在客户易于感知的视线范围内引入质感较强的材料，如面砖、石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。;一核一轴呼应—— 以一个核心园林和两条线性水系作为小区的园林主诉求，在主轴上设置2-3个节点景观，组团景观注意景观细节，形成丰富的景观意向。;;;;;项目展示阶段边界标定;;物业管理服务提倡硬件管理和软性管理相结合的形式，物业管理做到市场平台水平，给足客户一定的信心； 相对于引进高科技设备，建议本项目注重强调人防和消防，如保安、保洁、消防设备等，增加巡逻，既可以让业主切实体会到安全感和人性化服务，又可以节约成本。;;;;;;;;;;指纹识别系统;降低排水噪音；卫生间排水系统在本层业主家中，检修不受限制；卫生器具布置不受限制，满足个性化布置需求；降低渗水机率。;新风系统是一种能够全天24小时持续不断地将室内污浊空气及时排出；同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收；营造健康良好的室内高品质生活环境，为居民打造健康、节能住宅的环保系统。 ;通过隔音系统让业主生活不受噪音干扰。;利用太阳能清洁能源，打造节能环保社区。;;;构成楼宇立体绿化的部分，满足客户对于优雅环境的追求 赠送面积，给足客户实惠。若是开敞式入户花园，计算一半销售面积；若将高度降低至2.2米，可全部赠送。 同时入户花园也具有功能弹性;方式：赠送一半面积;;;“窗台高度大于等于0.4米时，为普通凸窗”； “当凸窗高度小于2.20米或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面