贵阳花果园项目专案分析_32PPT_XXXX年.pptx

花果园项目专案分析1项目概况分析260米60层双塔写字楼花果园项目：项目区位：技术指标数据一、规划用地809183㎡1、实际用地809183㎡二、总建面6099087.㎡A、地面建面5600000㎡1、住宅建面2400000㎡2、写字楼600000㎡3、商业1070000㎡4、社区配套1500000㎡B、不计容积499087㎡容积率6.92 绿地率58%建筑密度76.8%居住总户数40000户 机动车位数55000辆居住总人口数（按3.2人/户）128000人项目位于城市中心区，未来升值空间巨大。项目概况：花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相邻，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，北面为智慧龙城住宅区。距贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。 花果园项目是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积560万方的罕见大盘，而其中涵盖“大贵阳”发展战略多条中心交通主轴的市政道路，使该项目将位于“大贵阳”战略的绝对中心区位成为市中心最大规模住宅与办公区域，且配套最齐全、最繁华。 花果园项目邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万㎡湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万m2大型购物中心、22万m2时尚商业水街、60万m2办公、60万m2商业、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。花果园项目的建成将呈现贵阳又一新繁荣中心，既有地标建筑、同时涵盖金融、商业、休闲、旅游、文化、居住为一体的贵阳国际中心落地。 项目现场包装：该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。并结合众多科技元素，彰显项目高端品质。目前项目导示系统尚不完善，且进入销售中心道路仍然不够平整，出行不便。销售中心外场包装氛围不够浓厚，缺乏鲜明特色，现场道旗、空飘、拱门等烘托气氛的布置比较少，销售氛围不够浓厚。项目配套工程：25万平米购物中心，涵盖特色商业水街，大型购物中心。60万平米商务中心，打造贵阳顶级中央商务区， 10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼， 6星级快捷酒店， 260米的双子塔将成为贵阳的最高建筑，成为贵阳城市地标。3所幼儿园，将引进南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源，打造人文教育基地。3个网球场，5星级疗养院，中心自然生态湿地，6万车位地下停车场等配套齐全。项目环境打造：打造16万平方米的中心湿地公园，比人民广场大2.7倍，比黔灵公园的黔灵湖主湖还大三分之一，这在全国都是绝无仅有的。4540亩的山体公园，包括40片羽毛球场、40片网球场……项目将率先大规模引入雨水收集及中水处理系统。项目施工现场：合作团队：英国WVA(弘达集团)交通规划英国Benoy建筑设计英国JLL(仲量联行)商业顾问泛亚国际景观设计中建四局建筑花果园项目优劣势T字账户分析——品牌优势——宏立城“山水黔城”的成功开发奠定的市场基础；规模优势——“卫城级”开发，带来的规模优势及新城规划优势；规划优势——城市级路网及商业、生活配套打造，实现新城级的中央辐射力；完善配套——完善商业街区、25万平米购物中心、 60万平米商务中心、 10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼， 6星级快捷酒店；物理地标——城市地标级——260米的双子塔；教育资源——3所幼儿园、南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源休闲娱乐——3个网球场，5星级疗养院、 6万车位地下停车场；自然环境——以“中心自然生态湿地”位核心的自然环境打造；顶级团队——顶级开发团队联手开发；优势劣势品牌隐忧——宏力城品牌具有一定负面硬商；虚应于市——全新项目入市，无现实工程支撑，停留于“规划图纸”层面；配套开放性——其商业、生活、教育、自然环境配套均位开放性的，社区生活环境相对嘈杂；超高层挑战——目前贵阳唯一的在售超高层项目、30F以上部分面临市场挑战；人为雕刻——区域内无自然环境及商业依托，全部为人为引导及建设、具有一定规划弊端；营销难度——营销投入大、营销难度大；2产品规划住宅写字楼商业项目产品类型项目产品主要是以住宅、写字楼和商业为主，现阶段主推的是一期住宅产品。以下分析以住宅产品分析为主。4栋2011年4月最新成交均价5524元/ ㎡2011年4月最新成交均价6414元/ ㎡2011年4月最新成交均价7716元/ ㎡1栋2栋3栋5栋项目一期推出货量6栋10栋9栋8栋11栋7栋12栋13栋21栋14栋20栋15栋19栋18栋17栋16栋备注：数据统计日期至2011年4月15日一期产品概况 项