勃兴·昌盛家园策划营销报告.pptx

呈：江西勃兴置业有限公司勃兴·昌盛家园策划营销报告（萍乡·湘东）南昌市盛世投资管理有限公司二00九年八月 综合思考本产品营销的突破点之所在思考1:存在的问题，是什么影响了销售? 思考2:什么才是突破营销瓶颈且行之有效的 途径？提出并分析症结A. 问题诊断市场+产品解析+SWOT分析+定位+营销策略B. 解决问题+存在问题1 综合思考问题诊断问题诊断各位同仁:影响项目销售的问题点在哪里？项目形象品牌的确立。形象包装，宣传解析力度。目标客户群定位如何有计划的提高销售价格并充分实现项目价值。存在的问题第一、项目地处国道旁，地段比较偏僻，周边无成熟的生活配套。 在现在阶段湘东市民眼中，昌盛家园比较偏僻，在眼前没有对未来城区的规划的概念。 昌盛家园不是地处成熟生活配套圈，没有闹市中心的繁华和旺盛人气。第二、销售缺形象生动的包装、展示工具没有体现项目形象； 现场销售气氛冷清，模型硕大和凌乱，销售楼梯模型占用面积比较大，而且表面上给人感觉残旧，不卫生。与项目的形象不符合，破坏了楼盘的内在气质。存在的问题第三、项目沿街道，没有展示主体楼的形象。街道沿街道杂草丛生，给楼盘带来了负面影响。 售楼部周边在没有围墙广告包装，给楼盘销售带来一定的滞后，用时也没有把楼盘的优势展示传播。第四、一期主楼体与湘东区政府相隔很近，外立面陈旧，楼盘印象不好。 一期主楼梯周边杂草丛生，另楼体外立面杂草丛生，严重影响项目形象，给楼盘带来负面值的影响。存在的问题第五、昌盛家园项目广告宣传途径较单一， 广告渠道也少。第六、楼盘优势没有得以体现，宣传展示面 不到位，如：节能建筑、教育设施、 内部环境、物业管理等。宣传单页存在的问题一、产品规划与市场定位不衔接； 产品市场的定位，却没有发掘目标客户的需求，落后客户需求。二、聘用代理公司选择问题 选择一家专业的代理公司是正确的，但是选择没有竞争力的营销代理公司却是错误的。三、销售执行力弱，产品解悉深度不够四、销售人员培训不到位五、营销方法错误，执行不到位营销策略客户分析产品解析SWOT分析市场定位641235解决问题 湘东区，东临萍乡市区和芦溪县，东南靠莲花县，南连湖南省攸县，西接湖南醴陵市，北靠萍乡市上栗县。总人口40万，农村人口有29万人。 位于江西省西部，萍乡市域的西南部湘东，与湖南的长、株、潭经济区毗邻，是江西的西大门。 湘东地理位置优越，交通便利。湘东城区概况湘东经济概况经济建设 截止到2006年已形成了以陶瓷、煤炭、建材、化工四大支柱的工业体系。湘东是工业陶瓷之乡，是全国工业瓷最重要的生产基地之一，产品份额占全国的70%，采煤、采铁矿、烧石灰是湘东区的民间传统产业，先后建起了萍钢、萍铝、萍电、巨源煤矿等国有工业，拉动了湘东经济的发展。 03年全区国内生产总值完成19.48亿元。04年全区国内生产总值24.25亿元，财政总收入47264万元，其中一般预算收入10901万元，城镇居民人均可支配收入7710元，农民人均纯收入3433元，属萍乡市的中等发达县级区。 06年1-6月全区完成生产总值165012万元，同比增长16.5%，其中第一产业完成24102万元，同比增长6.0%；第二产业完成101150万元，同比增长19.3%；第三产业完成39760万元，同比增长17.2%。财政总收入15524.5万元，同比增长13.6%；其中一般预算收入8679.2万元，同比增长17.7%。全社会固定资产投资额67959万元，同比增长46.0%。社会消费品零售总额60235万元，同比增长13.4%.。 湘东经济概况小结： 近几年湘东经济一直健康飞速发展，经济主要支柱有：萍钢、萍铝、萍电、巨源煤矿 企业。产业链上主要靠第二产业，湘东是一个工业城市。在城区周边存在很多工厂，工人人口多，市场潜力巨大。 随着湘东区经济的大力发展，人们生活水平也将不断提高，人们在生活水平不断提高的同时，人们对居住生活质量的关注度越来越高，这为大大促进当地房地产业消费水平、投资环境提供了有力的保证。 湘东城区环境相当恶劣，在工业园、萍乡钢铁厂、电厂三大主力工业板块，人们生活更加急切需要原生态生活环境。湘东工业图未来新城区工业园区昌盛家园电厂萍钢特征总结操盘思路：1、借助政府对未来几年城区规划发展方向，充分宣扬未来城区中心概念。2、通过周边恶劣环境，依靠项目园林绿化吸引客户眼球。3、依靠园林，物业管理，项目内置配套，营造昌盛家园特有生活氛围，以口碑效应在市民消费者中传播。4、通过户型产品及建筑节能产品展示了解生活的温馨。湘东房地产市场 湘东区房地产市场还是处于初步阶段，整个市场仅有三个房地产项目。 政府对前70年代、80年代没有城区规划概念，另政府在对城区规划及房地产市场没有着手抓好;没有对城区集中统一规划。湘东区楼盘分析——知雅苑基础指标：规模：3栋多层总户数