中海珠海名流府邸地产项目全程策划方案116P.pptx

;市场部分;市场部分;;;;★房地产后市仍被看好，未来供应量将呈平稳增长 ;通过上述分析;; 04到07年珠海的经济继续保持较高的增长速度,各项城市规划建设成效凸现，在种种利好的带动下，珠海房地产业发展迅猛。 ?2007年国家在金融、土地、税收等方面出台了一系列措施对房地产进行宏观调控，并取得了一定的绩效。从国家银根紧缩、加大力度查地等迹象表明，2008年及未来几年将会是房地产回归相对理性之年。 ?04到07年珠海土地供应量继续加大，主城区土地土地稀缺导致地价飙升，在“工业西进、城市西拓”的经济战略调整下，珠海西区土地进一步释放，使珠海的房地产发展逐渐趋于平衡。 ?2007年在全国楼市一片大好形势下，珠海楼市也现示出其巨大的发展潜力，前三季度价量齐升。受“9.27”新政影响，第四季度市场需求明显减少，观望氛围浓厚，后市将显谨慎。;项目分析;本案;现状;综合分析项目的区位、环境、交通、配套与规划，本地块表现出以下突出特点： 特点一：位于东西双城的交会点 特点二：多类型物业的综合体 特点三：轻轨物业 特点四：景观稀缺;区域分析;供应部分;供应部分;需求部分;价格部分;随着前山建材商圈的升级，基础设施的完善，品牌项目的带动作用，前山板块对外的辐射前所未有的增强。主力客户群体可能将以全市范围客户为主，此外会对港澳客户的吸引力页增大。因此，客户区域的多样化提升了板块置业者整体素质。从个体户逐步向中产阶层过度。 ;SWOT分析;劣势;机会;威胁;我们是谁？;我们要做什么？;我们怎突破？;地产之外的思考;往豪里做;居住 需求;传统使用性;顶级奢侈品巡礼;共性;居住 需求;非传统功能品 能收藏的珍品;我们的物业定位是;;年龄：30-45岁 学历：大专以上 职业：公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传媒、 IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人。 家庭状况：已婚 置业次数：两次或以上 置业特点：智慧型+理想型 个性：自信，有把握事物本质的能力。注重自身的修养，和生活的细节，力求完美，追求卓越。;核心价值“名流府邸”的构想;名流生活 奢华享受;私家珍藏，百年优享???;;;;我们怎么发展;总体规划理念 ;产品创新战略;产品战略;环保产品表现部分;环保产品表现部分;同层排水系统;环保产品表现部分;环保产品表现部分;环保产品表现部分;双银LOW-E玻璃：（5层及其跃层）;高强度高气密性铝合金隔热断桥高档窗;环保产品表现部分;顶层聚氨酯发泡板保温层;变频风机新风系统;屋面雨水收集系统;环保产品表现部分;规划布局;1栋 2栋 3栋;产品细分策略;户型配比建议;物业风格示意图 —新古典主义风格;法式浪漫风情园林传承法国文化经典，浓缩浪漫与优雅，于古典与现代之间， 演绎艺术与建筑、人与自然的和谐统一。;由于我们的客户群与普通住宅客户群需求不同，其对空间要求也自然不同; 户型强调舒适感 设计上提前考虑灵活的户型组合 带精装修销售，通过装修细节凸显档次与品味;在卫生间都能看到前山河的美景;四房二厅二卫+功能房，约200平米 独门独户，注重私密性，户型方正实用；超豪华入户花园，顶部可做藤架 ；客厅步入式凸窗有一面墙宽，采光、通风俱佳；双层挑空大露台， 超大的观景看台 ； 豪华主卧套设计，有卧室、衣帽间和洗手间，功能齐全。 ;三房二厅二卫+功能房 （约150平米） 户型格局开扬，各功能区齐全，专为新贵量身打造；开放式采光，室内明亮；1+N空间，可以自由改造；奇数层转角式花园露台，可以270度观景，十分惬意。 ;设计要点：1、客厅中空设计挑高5-6米层高，设大面积的玻璃窗和超大面积的空中花园面向区内景观园林和滨江带；2、楼体走道沿墙体布置，避免占用过多间； 3二楼主人功能区公共空间面积不宜过小，以确保家庭成员和客人之间互不干扰。;会员制会所;;部分智能化展示;金钥匙物管;服 务 内 容;价格部分;主观因素;目的：吸引市场视线，聚集人气;市场比较法;确定比较楼盘权重;项目比较打分;市场比较法确定的比准均价;最终市场比准均价为10702元/平方米。;品牌溢价;品牌溢价与品牌投入关系;目标均价的确定;调价策略;营销策略;营销推广策略;推广阶段规划建议;;品牌保证;;;;;价格策略;“双10%”价格策略;;第一阶段;第二阶段和第三阶段;假设第二阶段市场萧条;假设第二阶段市场很旺;营销建议;营销建议;售楼处建议;售楼处建议;同质的市场竞争,需要创新的推广手法.针对我们身份和自身品味的目标消费群,试图说服他们,不如感动他们。 因此,作为中海名流府邸的荣誉感和收藏价值的引导，我们更期望购买群选择名流府邸不只是认可房子，更认可通过推广过程所显现出来的格对他们的身份象征。 有理由相信:一个强势品牌支持，一座活力城市，一