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房地产估价项目五： 成本法及其运用项目五：成本法及其运用【知识目标】（1）理解并掌握成本法的含义和成本法估价公式（2）掌握成本法的适用对象和条件（3）熟悉成本法的操作步骤【能力目标】（1）能界定成本法的适用对象（2）能厘清从成本角度出发的房地产价格构成项目并会测算（3）能界定建筑物折旧的程度并求取其折旧额项目五：成本法及其运用【项目概述】对于不具有收益能力且交易量很少的房地产，如何根据其目前的房地产状况估算其价值，就是本项目所要解决的问题。本课题首先介绍成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价应具备的条件、估价的操作步骤，然后依次介绍成本法的基本公式、重新购建价格构成与求取，建筑物折旧及其求取等知识及其应用。【情境案例】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m2 ，该地块的征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。项目五：成本法及其运用本项目基本知识与技能课题一 认识成本法课题二 房地产价格构成及估价公式课题三 重新购建价格的求取课题四 建筑物折旧的求取课题五 房屋完损等级评定和折旧的有关规定课题六 成本法运用举例课题一 认识成本法一、成本法的含义和理论依据 （一）成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后在重新购建价格中减去折旧，以此求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。成本法是以房地产各个组成部分价格之和为基础求取房地产价值的方法，因此成本法也称为积算法。成本法的本质：是以房地产的重新开发成本为导向求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。课题一 认识成本法（二）成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来考虑。从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的最低价格（卖价），不能低于其为开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价就要亏本。从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于买方预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。否则不如自己开发。因此，估价对象的价值可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。 课题一 认识成本法二、成本法适用对象、条件和操作步骤（一）成本法适用的估价对象新近开发完成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（旧的房地产）、正在开发的房地产（在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。课题一 认识成本法在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。 成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此总体而言，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。 课题一 认识成本法（二）成本法估价需要具备的条件现实中具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。就是说，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场）；二是该种商品本身可以大量重复生产。课题一 认识成本法（三）成本法的操作步骤 4个步骤：1. 明确估价对象的价格构成，收集成本、税费、利润等有关资料；2. 估算估价对象的重新购建价格；3. 估算估价对象的折旧；4. 求取估价对象的积算价格。课题二 房地产价格构成和成本法估价公式一