第二章资产评估的基本方法.pptxVIP

第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 资产评估方法的选择2.1 资金时间价值理论利息、利润、投资收益现值（本金）、终值单利、复利F=P·(1+i)nP=F·(1+i)-n收益性、流动性、安全性——资产的三个基本属性重点难点1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 2.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理3.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式4.资产评估方法的选择　2.1 市场法2.1.1 市场法的基本原理（一）市场法的含义市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法的基本原则 ——“替代原则”均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2.2 市场法2.2.1 市场法的基本原理（二）市场法运用的前提条件（假设）1、存在一个充分活跃的公开市场。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动，且可比资产的一些技术指标、经验数据易于处理和观察。可比性：功能、市场条件、时间2.2.2 市场法的基本程序通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤： 1.选择参照物2.调整差异3.确定评估值1.选择参照物(1)参照物的基本数量要求我国目前一般要求至少有3个交易案例，国外在正常情况下要求至少搜集4～5个交易案例,才能有效运用市场法。(2)参照物成交价必须真实参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.20214、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right.----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为，半途而废永远不行6.17.20216.17.202110:5110:5110:51:1910:51:195、You have to believe in yourself. Thats the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Thursday, June 17, 2021June 21Thursday, June 17, 20216/17/2021?(3)参照物成交价应是正常交易的结果不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。(4)参照物与被评估资产之间大体可替代例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。 2.调整差异一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面：(1)时间因素 (2)区域因素(3)功能因素(4)成新率因素(5)交易