温州市区住房市场运行形势分析及展望.docxVIP

? ? ? ? ? 2014年温州市区住房市场运行形势分析及展望 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2014年温州市区住房市场运行与我们年初报告预测的结论一致：市场去库存的压力较大，以消费为特征的市场未能及时消化这些供应量，商品房价格出现一定幅度的下降。2014年是五年来政府的房地产调控政策发生方向性变化的第一年，下半年的市场随之出现了一些亮点：商品住房成交量环比增加，新建商品住房库存量环比下降，住房存量的去化时间缩短。2015年，温州市区商品住房市场的去库存压力仍然较大，商品房价格戏剧性反弹的可能性几乎不存在；在去行政化和日渐宽松的政策环境下，2014年下半年高成交量的态势仍将持续至2015年，需求的释放会促使商品房价格下行的空间收窄并趋向稳定。 一 温州市房地产市场运行概况：房地产开发投资回升，商品房销售量以及房地产各贷款指标同比增加 2014年温州市房地产开发投资808.88元，同比增长10.1%，增幅同比增加4.3个百分点。[1]但是保障性住房开发投资相对减少，总额为92.21亿元，除去城中村改造开发投资的64亿元，保障性住房占房地产开发投资的比例为3.49%，比上年下降3.1个百分点。[2]房地产投资占固定资产投资比重为26.5%，比值同比回落1.6个百分点。 2014年温州市房屋施工面积为4672.84万平方米，同比增长10.2%；房屋竣工面积为539.99万平方米，同比增长47.1%；商品房销售面积420.17万平方米，同比增长20.1%。[3] 2014年12月末，温州市金融机构房地产本外币贷款余额1034.7亿元，同比增长16.25%，其中，房地产开发贷款186.3亿元，同比增长28.48%；购房贷款848.4亿元，同比增长13.88%。[4]2014年12月末，全市住房公积金贷款余额达218.45亿元，同比增长24.83%。 二 温州市区住房市场运行基本情况 1.住宅用地成交面积同比减少56.44% 2014年温州市区出让土地42宗（商服及商品住房用地），成功出让土地30宗，合计1376.44亩，同比减少56.44%，其中商品住宅用地14宗，合计741.5亩，同比减少51.54%。住宅用地在鹿城区、瓯海区、龙湾区及经济技术开发区的分布比例分别为50.1%、19.4%、27.4%和3.1%。商品住宅用地总体成交价格较前两年有所降低，2012～2014年平均起拍价格为1051万元/亩、1032万元/亩和735万元/亩，2012～2014年平均成交价格为1091万元/亩、1090万元/亩和768万元/亩。 2.商品房供应量及成交量同比减少，环比增加，年末存量创新高 2014年市区住房供应量及成交量同比减少，年末存量创新高。2014年温州市区预售商品房188.71万平方米，同比增长22.48%，其中新建商品住宅136万平方米，同比减少3.92%，住宅的比重达到72.34%，较2013年下降19个百分点。2014年温州市区新建商品住房成交面积及金额为104.76万平方米和204.37亿元，同比分别减少10.64%和23.02%。鹿城区、龙湾区、瓯海区及经济技术开发区，其预售商品住宅面积占市区预售量的比重分别为25.95%、22.6%、43.93%和7.35%，其成交面积占市区成交量的比重分别为28.69%、24.88%、36.91%和9.56%，因此，瓯海区新建商品住房的去化率相对低一些。截至2014年12月31日温州市区可供销售的新建商品房共有251万平方米，同比增长36.68%，其中住宅为148.91万平方米，同比增长35.93%，存量创历史新高。 虽然2014年市区住房成交总量同比下降，但是各月成交量环比增加，特别是下半年成交量较上半年有较大幅度回升，主要源于各项相关政策的调整带动了住房交易。从新建商品住房的成交情况看，四个季度的月均成交量分别为565套、456套、784套和1206套，第三季度和第四季度的环比涨幅分别达到71.93%和53.83%。虽然2014年末市区新建商品住房存量同比依然处于历史高位，但是第四季度末较第三季度末环比下降（见图1）。住房交易的回升也反映在住房贷款的发放上，个人住房商业贷款上半年同比下降30%，下半年同比持平，个人住房公积金贷款上半年同比下降21%，下半年同比增长11%。 图1 2014年温州市区各月新建住房供应与成交情况 3.二手住房成交量同比下降、环比增加，住房交易集中于鹿城区 2014年温州市区二手住房成交量同比下降、环比增加。成交面积及金额分别为148.62万平方米和152.37亿元，同比分别下降6.96%和20.6%。四个季度的成交量分别为955套、1135套、1232套和1415套，环比分别增加0、18.85%、8.55%和14