茂名怡景湾海岸营销策划方案.pptxVIP

崇山华府营销策划方案2011年6月目标导向行动2011年完成总销售额约5亿元其中别墅完成约3.1亿元销售额高层及公寓完成约1.2亿元销售额商铺及车位完成约0.7亿元销售额操盘总纲——取势、明道、优术取势（战略与定位）明道（策略与计划）优术（部署与执行）操盘模式当代房地产营销“政治经济学”经典蓝本营销战略墅为龙头，带动小高层、公寓产品制造“(1*2)/1”化学效应，打造高端纯居“能量链”借势地缘 ，板块中心能量聚焦以“经营客户”为营销主线，贯穿全程营销行为总体战略思考原点本案特点无太多可比性，应创造相对领域的无竞争态势营销战略“突破点”“人”-----做人的生意扬经营客户之长，避品牌形象之短扬服务价值之长，避项目规模之短扬人脉相传之长，避媒体失准之短目录壹、市场分析篇贰、项目解读篇叁、营销策略篇肆、营销执行篇伍、平面表现篇壹、市场分析篇宏观市场土地市场——供应成交大幅上涨，市场呈井喷之势沈阳市土地市场走势从土地供应情况来看，2011年一季度环比上涨了88%，3月份新增供应地块176宗，供应面积788万平，较前两个月均有明显涨幅； 从土地成交情况来看，2011年一季度环比上涨了34%，3月份成交地块共46宗，成交面积314.5万平，成交量环比显著上涨，呈井喷之势。商品房供应及成交市场——同比大幅度上涨沈阳市商品房季度供求走势图2011年一季度商品房供求走势图 从商品房市场来看，沈阳2011年一季度成交447.84万㎡，同比上涨了95%，供应234.47万㎡，同比上涨70%，商品房一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。商品住宅供应及成交市场——一季度各月成交保持稳定沈阳市商品住宅季度供求走势图2011年一季度商品住宅供求走势图从商品住宅市场来看，沈阳2011年一季度成交397.24万㎡，同比上涨了121%，供应196.83万㎡，同比上涨109%，商品住宅一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。商品房及商品住宅成交价格——价格相对平稳 春节期间各开发商的促销行为一定程度上拉低了商品住宅的价格。随着宏观政策的持续收紧，商品住宅供应量的加大，预计未来商品住宅价格将相对平稳。沈北板块棋盘山板块二环三环城市板块大浑南板块桃仙机场板块划分 沈阳高端低密住宅以机场区域、棋盘山区域、沈北区域最为集中。随着品牌开发商的进入，08年高端低密住宅分布出现了一个新的特点：依托城市资源和少量自然资源，形成了城市板块，以浑河沿岸较为集中。2010年金地名京的上市使城市板块进一步向市中心深入。城市板块典型项目华润橡树湾龙湖香醍漫步本案首创·棋盘山1号金地·名京远洋和平府城市板块金地·长青湾中海龙湾泛城市板块中海龙湾——长白岛皇家宫廷式别墅规模占地7.47万㎡，建面4.5万㎡容积率 0.6地理位置和平区长白岛 物业类型 双拼别墅，四联和六联别墅开盘时间 2009年4月目前均价双拼900万-1200万/套 联排400-700万/套，一次99折。客户群资产超过1000万的沈河和平区人士等推广情况招行私人银行vip客户圈层营销和搜房网户型面积206—407㎡，211—344㎡主力户型产品风格新古典主义风格项目配套太原街商圈百货商超，三好街商圈项目卖点长白岛城市别墅，中海地产和物业品牌发展商中海地产金地长青湾——浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表规模 占地11.3万㎡，建面20.34万㎡容积率 1.80地理位置学城路18号物业类型双拼联排别墅，高层住宅（16\18\26F）开盘时间 2008年11月目前均价二期联排1.2-1.4万元/㎡，一次96折，贷款99折主力户型 4居280-330㎡,5居330-380㎡推广情况短信为主产品风格 北欧建筑风格项目配套小哈津幼儿园，长青街小学，陆军总院分院，泛华广场项目卖点占据古代皇室文脉，千米浑河水景与市政绿化，2万㎡内湖，拥有翡翠中心、钻石中心、长青俱乐部三大会所高端配套的城市别墅发展商沈阳金地长青房地产开发有限公司 远洋和平府——和平南岸、长白岛眼的低密豪宅规模占地11.2万㎡，建面31.7万㎡容积率2.29地理位置和平长白岛（工农桥下桥处东侧或三好桥下桥处北侧） 物业类型住宅、洋房、别墅 开盘时间2010.7.10目前均价15000元/㎡推广情况报广、户外、短信产品风格 西班牙建筑风格项目配套南京街第一小学、134中学、小哈津幼儿园等 项目卖点长白岛眼不可替代的地理位置，水岸风光，低密度、多元建筑群 发展商远洋地产（辽宁）有限公司金地名京——50万平城市生活综合体规模占地20.5万㎡，建面45万㎡容积率2.2地理位置铁西北二路与保工街交汇处（特变电工原址 ）物业类型住宅、别墅 开盘时间2010.10.31目前均价跃墅13500元/㎡推广情况报广、户外产品风格 新法式风格项目配套金摇篮幼儿园、小太阳幼儿园、