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企业征地补偿标准，如何获得满意补偿 作者：北京吴少博律师事务所· 10 年企业拆迁维权经验 企业被征收能获得的补偿项目介绍 1.土地、企业的房屋价值补偿 房屋价值补偿主要包含两方面， 土地区位补偿价和房屋重置成新价， 土地区位补偿价指 的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值， 主要由土地所在的区位和用途来决定， 企 业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、 仓库占地较大， 所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。 房屋重置成新价主要 指的是指一定时间、 一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价， 通俗讲就是房屋的建造成本 价，这个成本价是比较固定的，一般都是 1500-2000 左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托 的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算， 也就是说， 被拆迁人从评估 报告里看不出来土地值多少钱， 房屋值多少钱， 从而也很难去质疑其合法性。 很多地方的拆 迁人甚至会告诉你， 这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目， 如此种种， 都是为了掩盖拆迁 方在土地中获得的巨额利润。 2.装修附属物补偿 关于装修附属物补偿， 各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则， 该项补偿内 容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大， 被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。 3.停产停业损失补偿 停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失， 在计算该损失时 不仅应当考虑被拆迁前的利润损失， 还应当考虑目前的企业业务量、 客户资源以及预期利益 的损失。 2011 年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对 因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效 益、停产停业期限等因素确定。 因各地对停产停业计算的标准不一致， 各个企业的盈利亏损 情况也各不相同， 因此， 停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项， 应当值得企业重 点关注。 4.搬迁费用、搬迁损失 企业在面临拆迁时， 搬迁费除了将企业所有的机器设备、 各项生产资料、 办公用品从一 个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用， 还包括搬迁损失， 主要是指这些机器设备、 生 产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、 损耗等费用。如果是大型企业 拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。 5.各项拆迁奖励费用 在拆迁的过程中， 拆迁人为了加快拆迁进度， 往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人 尽早签订拆迁安置补偿协议， 搬出被拆迁房屋。 各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见 来决定。 另外， 涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用， 主要是通过给下岗的职工缴 纳社会保险的方式实现。 拆迁补偿方案的选择 1.土地置换 如果你仅仅选择了土地置换， 置换后由企业在置换来土地上建设厂房， 那你有权利获得 地上附着物的补偿， 具体包括： 房屋重置成新价的补偿、 地上种植物补偿、 水泥硬化的地面、 以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。