十三与十四租赁合同.pptx

第十三讲 租赁合同 第一节 概述 一、 概念与特征 双务、有偿、诺成、转让财产使用权的继续性合同。 要式V.不要式？ 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同；其余为不要式合同。 第二节 效力 一、出租人的义务 1、交付租赁物并于租赁期间保持租赁物的适于租赁状态。 2、维修租赁物。 3、物的瑕疵担保。《合同法》233条。 4、权利瑕疵担保。 二、承租人的义务 1、依约定方法或者租赁物的性质使用租赁物。《合同法》219条。 2、妥善保管租赁物。 3、支付租金。 4、返还租赁物。 5、其他。如未经出租人同意，不得擅自转租租赁物；未经出租人同意，不得擅自对租赁物进行改善或增设其他设施。 问题---转租的后果 （1）经过出租人同意的：承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人（即次承租人）对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿。 （2）未经出租人同意的：出租人可以解除合同。 法律依据：《合同法》第224条。 《合同法》 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条　 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 2004--59．冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？ A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金 C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D．冯某有权要求翁某承担违约责任 59. AC 2009--60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ 　　A.甲有权要求解除与乙的租赁合同 　　B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 　　C.甲有权要求丙搬出房屋 　　D.甲有权要求丙支付租金 三、租赁合同的特别效力 （一）租赁权的物权化：买卖不破除租赁。 （二）房屋承租人的优先购买权 1、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 2、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 法律依据：《合同法》 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。  最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 　　（法释[2009]11号） 　 第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 　　 第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有