《戴德梁行长沙滨江新城房地产项目总体策划报告》(204页) .pptx

长沙滨江新城项目总体策划报告;总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作;策划阶段技术思路;;战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能布局和分阶段落实;本项目发展战略高度首先应符合三个层面的综合考虑;战略考虑点：;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 12, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。09:04:5909:04:5909:047/12/2021 9:04:59 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2109:04:5909:04Jul-2112-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。09:04:5909:04:5909:04Monday, July 12, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2109:04:5909:04:59July 12, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。12 七月 20219:04:59 上午09:04:59七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 219:04 上午七月-2109:04July 12, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/12 9:04:5909:04:5912 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。9:04:59 上午9:04 上午09:04:59七月-21 ;战略定位内涵;千年山水郡，湘江新明珠;千年山水郡，湘江新明珠;;对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式； 对湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口； 对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用； 对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆； 对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处。 ;战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能定位与???营策略;;滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议;以现代商务功能为核心， 以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器， 以都市居住为依托，;项目开发规模研判;开发投资成本构成;土地价格评估;土地价格评估;项目净用地单方成本为5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。 项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%～40%，土地出让收入占比为60%～80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%～80%的比例为土地出让的楼面地价 。 ;当净开发用地容积率为4时，项目整体的综合容积率为2.08。 适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力。;项目各功能物业规模研判;;;写字楼市场容量预测;通过预测，到2010年，长沙商业需求面积约为700万平方米，到2015年约为880万平方米，到2020年将达到约1100万平方米。;酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。 通过过去历年的旅游人数，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数； 根据未来接待旅游人数的增长率，和2008年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数； 高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积。;项目各功能物业规模研判;;; 商业功能之一 定位：集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。 客户：以河西、河东消费群体为主要依托，辐射长株潭，吸引外地旅游者。 空间布置：结合区域内江湖、绿地等景观资源，以滨江休闲商业街、LIFE MALL为主要载体。 业态：包括电影院、电玩场、品牌专卖店、餐厅、酒吧、KTV、休闲会馆、茶馆、Coffee shop、健身、美容等多种业态。;商业功能之二 定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅） 主题一：历史文化之旅——结合分布新城北部的北津城遗址：古城墙、古城门、北津古渡、离愁台等，打造文明沉淀的历史文化之旅。 主题二：都市观光之旅——以依托区域内湘江景观带