中原_上海波司登大厦写字楼项目营销策略报告_110PPT_XXXX年.pptx

用高度赢资本 以财智赚未来——波司登大厦营销策略报告 上海中原物业代理有限公司Shanghai 2010.7.29中原为波司登大厦找一个独特的定位！为波司登大厦找一个选择中原的理由！目 录通过层层递进、深挖项目优势寻找市场契机！1、项目认知——优劣势分析2、市场调研——区域范围市场认知3、目标定位——挖掘本案价值突出重围4、定位分析——产品入市销售策略5、市场推广——发挥中原优势进行整合推广6、中原优势——定中原者得天下7、调研附件——调研查阅资料 41628447083106项目认知优劣势分析 项目认知——优劣势分析何为甲级标准写字楼？ 项目认知——优劣势分析建筑结构：高层、超高层 点式楼核心筒结构地段：CBD核心商圈范围甲级标准面积：3.3米以上层高 单层面积大于1200平方交通：临近轨道 行车路面宽阔楼内配置：每5层有1部电梯 挑高大堂、用材高档物业：国际认证一流物业 项目认知——优劣势分析档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级建筑高度高层、超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上区位中心区或深南路沿线金融商业区或城市主干道城市主干道城市主干道公共交通公共交通便利，有地铁便利较便利较便利社区配套完善完善较好一般心理预期极佳好较好一般形象昭示性极强好、昭示性强较好、昭示性较好一般、昭示性较弱商务中心配套完善配套较为完善较好一般车位比充裕、车位比低充裕、车位比低较好、车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调、可分户计量进口中央空调、分体空调中央空调分体空调物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高、综合布线有智能化管理无无 项目认知——优劣势分析本案是甲级写字楼吗？金茂大厦汇亚中心外滩中心力宝广场中信泰富花旗大厦 项目认知——优劣势分析本案核心筒结构成为甲级楼盘品质首要条件——金茂大厦、中信泰富、外滩中心，花旗大厦等楼盘都具有核心筒结构。本 案 项目认知——优劣势分析本案为104米高度高层——104米高度 是江湾-五角场可售楼盘高度中最出类拔萃的地标建筑。办公视野开阔，能一览江湾—五角商圈。创智坊6层LOFT五角丰达16层波司登大厦19层 项目认知——优劣势分析本案办公高层高、面积大、甲级外观——层高3.9米、单层面积1200平方以上、大落地玻璃窗、挑高大堂为甲级办公总部提供硬件条件。 项目认知——优劣势分析但距离五角核心商圈、轨道交通较远——距离五角商圈地铁站驾车距离1.3公里，轨道10号线站距离本案1.6公里步行距离。本案离核心商圈范围较远，现属五角商圈范围边缘。科技产业园10号线驾车距离1.3公路驾车距离1.6公路 项目认知——优劣势分析且周边商业环境、路况较差——本案处于政德东路、国和路口，周边为居民社区、沿街底商。道路交通公汽停靠站点虽多，但路况较差。居民区居民区居民区居民区本 案居民区居民区 项目认知——优劣势分析 本案为甲级硬件标准 唯区位硬伤无法改变1、本案对于建设硬件条件，符合甲级写字楼标准。104米高度现为江湾-五角场可售办公楼地标级建筑，核心筒结构、挑高大堂、单层面积1200平方以上、玻璃+大理石材彰显总部风范。2、本案地块商业现状并不理想，所在区块属于五角场核心商圈较偏位置，周边虽有8号线与10号线，轨道距离较远尚不能覆盖本案。现有交通22条，但道路状况不佳。市场调研区域范围市场认知 市场调研——区域范围市场认知目前办公楼市场风云如何？ 市场调研——区域范围市场认知上海2010年浦西办公板块存量排名杨浦位居第三 由此图表可分析出浦西办公土地供应量位居前四的是：1、虹口 2、普陀 3、杨浦 4、闸北。而存量最大的板块分别为北外滩、长风、五角场、不夜城。但从板块存量套数看来长风、北外滩现开发量较少，不夜城、五角场开发量相对较多。因此五角场区域办公存量大，套数多。区域板块存量面积区域存量面积以售套数虹口北外滩板块198840平方2041套普陀长风板块182138平方1845套杨浦五角场板块168361平方4127套闸北不夜城板块136097平方4419套 市场调研——区域范围市场认知上海2010年浦西办公区域杨浦五角板块均价略低 由此列表可分析出杨浦的江湾-五角场板块办公楼无论从售价还是租赁价格都略低于闸北、虹口、普陀。根据佑威地产销售交易数据分析杨浦区江湾-五角板块均价为：20383元/平方。 排名区域板块可售办公楼均价租赁办公楼均价1普陀长风板块22070元/平方2.9元/平方/天2虹口北外滩板块36395元/平方2.75元/平方/天3闸北不夜城板块23864元/平方2.91元/平方/天4杨浦五角场板块20383元/平方2.5元/平方/天 市场调研——区域范围市场认知江湾-五角