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建筑工程后期维护管理探讨 建筑工程是关系着国计民生的重要基础建设，而建筑工程质量直接关系到人民群众的切身利益和社会和谐与稳定，后期使用、维修养护在很大程度上已经成为建筑工程领域寻求持续长足发展的关键因素。就像汽车一样，要定期养护，才能提高安全系数，建筑工程也是如此，只有定期做到维修养护，才能更好地保证质量安全，做到长远发展。但是建筑工程在这方面却没有得到相关各方的足够重视，加强这方面的对策研究迫在眉睫。 1建筑工程后期维护管理的必要性 1.1后期维护管理是影响建筑寿命的重要因素之一。我国JGJ37－1987《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构为一级耐久年限100年，一般性建筑为二级耐久年限50～100年；GB50068－2001《建筑结构可靠度设计统一标准》规定，普通房屋和构筑物为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年。影响建筑物寿命的原因很多，除短视规划、设计、施工质量原因外，在使用过程中缺少必要的维修、养护也是重要环节。与我国“短命”的建筑相比，有些国家的建筑则非常长寿。比如英国“百年老屋”随处可见，其建筑平均寿命可达到132年，平均寿命在世界上居首位。不仅建筑质量受到高度重视，规划、设计也经过详细论证。同时，他们还注意对建筑物的维护、加固和病害处理，以延长建筑使用年限，提高资源利用效率。事实证明，对建筑从可行性研究、立项、规划、设计、施工、验收到使用的全过程进行管理是非常重要的。为了延缓建筑工程损坏的发展，人们还要对建筑工程进行经常性的维护和保养，以延长建筑工程的寿命。1.2后期维护管理是恢复和保持结构安全性的必要措施。建筑工程自建成之日起，由于受水、气等自然因素和二次装修等人为因素的影响，即开始发生损坏。当建筑工程损坏到一定程度，出现装饰老化脱落、屋面开裂、渗漏等现象时，其使用功能就受到影响，人们必须对建筑工程损坏的相应部位进行维修；当建筑工程的损坏发展到其板、梁、墙体、基础等结构构件也出现破损时，建筑工程的安全就受到了影响，此时就必须对建筑工程进行更大规模的维修，才能恢复和保持其结构的安全性。据有关研究资料分析，因建筑物中混凝土和钢筋损坏造成的损失约为国民收入的1.25%[1]。有效延长建筑的使用寿命，是对资源最大的节约和最大的节能。1.3面临商品住宅全装修必然趋势的严峻考验。为进一步贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发[1999]72号）要求，建设部于2002年出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》。2016年9月山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案中提出，2017年涉区城市新建的高层住宅实行全装修，2018年新建小高层、高层住宅淘汰毛坯房。全装修概念的提出，在一定程度上避免了二次装修对建筑物结构性能的伤害，但同时增加了维护管理的内容，这为后期维修养护带来更为严峻的考验。1.4后期维护管理不佳是质量投诉居高不下的重要原因之一。近年来工程质量投诉居高不下，工程质量常见问题如裂缝、渗漏等问题是业主投诉的重要内容，虽然不涉及工程结构安全，但是影响了房屋使用功能和室内舒适的观感，引起质量投诉的原因多是反馈到物业或产权单位，如不重视、维修未得到妥善处理等；若是超出了保修期，业主就不知如何处理，导致问题得不到及时解决。综上所述，影响建筑物寿命的原因很多，除短视规划、设计、施工质量原因外，在使用过程中缺少必要的维修、养护也是重要环节。因此，研究掌握建筑工程后期维修养护对保障广大人民群众安居乐业具有十分重大的意义。 2建筑工程后期维护管理相关政策及规定 1）《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；装修工程为2年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年。其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定[2]。2）建设部、财政部于2005年1月12日颁布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定，建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定从应付的工程款中预留用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。3）《物权法》和2008年2月1日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共有。维修资金一般由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以将维修资金划转到业主委员会，由业主委员会行使管理权利[3]。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行