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房地产拍卖问题探讨论文 拍卖又称竞卖，是以竞争出价的方法将财物卖给最高应价者的买卖方式，是缔结买卖合同的一种特殊方式。这是一般市场拍卖的概念，是商业界较为广泛使用的一种社会交易方式。拍卖这种方式在司法界也被广泛运用。人民法院的执行程序中就有这么一种特殊的程序-执行拍卖。通过这种特殊的程序，将被执行人的财产变卖为一定额量的价金，这对于保护债务人的合法利益、实现债权人的债权及法院执行工作的高效性均具有一定的意义。当然，司法界的执行拍卖与商业界的拍卖是有着本质性的区别的。 首先，作为执行法院强制执行的一种措施，执行拍卖的对象是被执行人的财产，但并非被执行人的任何财产都可以任意拍卖。它有一定的限制。《民事诉讼法》第二百二十六条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院可以按照规定交有关单位拍卖或者变卖被查封、扣押的财产。国家禁止自由买卖的物品。交有关单位按照国家规定的价格收购。”可见，被拍卖的财产首先必须是被查封或被扣押的财产。这也是将执行拍卖视为强制措施的原因之一。而市场拍卖往往是基于双方当事人的意思自由。 执行拍卖不仅在对象上有一定的限制，在程序上也有较多的约束。执行拍卖程序一般可分为准备和实施两个阶段。在准备阶段，执行法院首先要确定拍卖机构。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十六条第一款规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人的财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。”可见，执行法院与拍卖机构是一种委托关系。但是，这种委托关系又不同于一般的委托。可以说执行法院是被执行人的委托人，拍卖机构在作为受托人的同时又是法院执行工作的协助人。所以，执行法院与拍卖机构除有一般委托的平等关系外，还有执法者与协助者的不平等关系。确定拍卖机构后，接着就需委托评估执行标的物的价格，并据此确定拍卖的底价。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十七条规定：“人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”之后也可以同时，拍卖机构发布拍卖公告，负责展示拍卖标的。这一阶段，执行法院还应通知当事人到场等。而在实施阶段，拍卖的操作主要由拍卖机构负责，执行法院到场监拍。中间出现中止拍卖、停止拍卖、撤回拍卖、再行拍卖等事由时，法院应立即书面通知拍卖机构。拍定后还要主持点、交拍卖标的，需要办理转移过户手续的，执行法院还要制作相应的裁定，等等。经过这些程序产生拍定结果的，就是一种买卖，成立了买卖契约。 从对执行拍卖的对象与程序看，不难看出：执行拍卖的法律性质公法性又有私法性。言其具有公法性，是因为其是法院行使强制执行权的行为，是公权力的表现，是公法处分。而言其具有私法性，是因为其程序与市场拍卖相似，其结果也与市场拍卖相近。也就是说，执行拍卖是运用私法买卖、通过公法程序转移物之所有权的一种财产处分方式。 其次，如上所述，执行拍卖既然具有公法性，那它必然需要有一定的公信力，这也是维护社会交易安全的需要。因为执行拍卖的买受人基于对社会交易安全的信赖和公法处分信赖而善意取得拍卖物，其合法权益就应受到公信力保护，也就是说执行拍卖同样具有效力。而且，执行拍卖是国家强制执行机构凭借公权力而进行的，这种行为不仅需要取信于民，同时还必须承担相应的法律后果。这样，执行拍卖才会不断得到支持，这项工作才能比较顺利的进行。如果，执行拍卖没有公信力，或者是公信力让人怀疑，买受人的权利如何得以保护？债务人权利如何得以保护？债权人的权利又如何得以保护？执行拍卖中主要的三方利害关系人的权利都得不到相应保护，这执行拍卖如何进行？法院与之相关的执行工作能顺利开展吗？这一连串的问题只有通过执行拍卖公信力的确立与不断完善才能得以减缓，解决，甚至避免。所以，执行拍卖的公信力与市场拍卖的公信力也是有所不同的。执行拍卖中，拍卖程序已经终结，债务人通过其他途径使债权人对债务人的实体请求权不存在，债务人也不能因此主张拍卖无效来影响买受人已取得的拍卖物所有权。而在市场拍卖中，出现这种情况，拍卖也就自然无效。 最后，对于各方的权利上也有所不同。特别体现在瑕疵担保请求权上。在执行拍卖中，买受人对物的瑕疵无请求权，因为执行法院并非物这之所以有权人，被执行人虽为物之所有权人却非自愿出卖，故无从承担物的瑕疵担保责任。当然，权利瑕疵担保责任还是存在的，因为执行法院在委托拍卖前应当了解拍卖物的权利状况，并应责成拍卖机构于拍卖公告中声明权利瑕疵状况。若未声明的，买受人就有权请求返还价金的全部或部分，也可由执行法院责令被执行人弥补拍卖物的权利瑕疵。 综上可知，执行拍卖是一种特殊的物权变动方式，与市场拍卖相比有其许多特